โดย Hero Realtor · อัปเดต 13 ตุลาคม 2026
การซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติจำนวนมากให้ความสนใจ โดยเฉพาะผู้ที่วางแผนใช้ชีวิตในประเทศไทยในระยะยาว อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับสิทธิในการพำนักเป็นคนละเรื่องกัน กฎหมายอสังหาริมทรัพย์กำหนดเงื่อนไขการถือครองทรัพย์สินของชาวต่างชาติ ขณะที่กฎหมายตรวจคนเข้าเมืองกำหนดระยะเวลาและเงื่อนไขในการพำนัก
บทความนี้เปรียบเทียบตัวเลือกวีซ่าระยะยาวที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ พร้อมอธิบายบทบาทของอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละกรณี ข้อมูลจัดทำเพื่อเป็นแนวทางทั่วไป ณ เดือนตุลาคม 2026 ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายหรือคำยืนยันว่าผู้สมัครจะได้รับวีซ่า ควรตรวจสอบข้อกำหนดและสถานะล่าสุดจากหน่วยงานทางการก่อนตัดสินใจ
ซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ แล้วได้วีซ่าหรือไม่?
ไม่ได้โดยอัตโนมัติ ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้ หากเป็นไปตามกฎหมายและไม่เกินโควตาการถือครองของชาวต่างชาติ ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ การถือครองคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ
การเป็นเจ้าของคอนโดไม่ได้ให้สิทธิพำนักในประเทศไทยโดยตรง อย่างไรก็ตาม ในบางโครงการหรือประเภทวีซ่า อสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์อาจนับเป็นส่วนหนึ่งของเงินลงทุนที่กำหนดได้ ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละประเภท การตรวจสอบเอกสาร และการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ
ตัวเลือกวีซ่าพำนักระยะยาวของไทยแตกต่างกันอย่างไร?
| ตัวเลือก | ระยะเวลาพำนักหรืออายุวีซ่า | เงื่อนไขหลัก | บทบาทของอสังหาริมทรัพย์ |
|---|---|---|---|
| วีซ่าเกษียณอายุ (Non-O, O-A, O-X) | โดยทั่วไปพำนักได้ครั้งละ 1 ปีสำหรับบางประเภทและต่ออายุได้ ส่วน O-X มีเงื่อนไขระยะยาวกว่า | อายุ 50 ปีขึ้นไป พร้อมหลักฐานทางการเงินตามประเภทวีซ่า เช่น เงินฝากหรือรายได้ตามเกณฑ์ที่กำหนด | การซื้อคอนโดไม่ใช่เงื่อนไขหลักในการขอวีซ่า |
| วีซ่า LTR (BOI) | สูงสุด 10 ปี โดยแบ่งเป็น 5 ปีแรกและอาจต่ออายุอีก 5 ปีเมื่อเข้าเกณฑ์ | ต้องมีคุณสมบัติตามประเภทผู้สมัคร เช่น รายได้ ทรัพย์สิน การลงทุน หรือคุณสมบัติทางวิชาชีพ ค่าธรรมเนียมขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง | อสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์อาจนับเป็นส่วนหนึ่งของการลงทุนสำหรับบางประเภท |
| Thailand Privilege (เดิมชื่อ Thailand Elite) | ขึ้นอยู่กับระดับสมาชิก โดยมีแพ็กเกจหลายระยะเวลา เช่น 5 ถึง 20 ปี | ชำระค่าสมาชิกตามแพ็กเกจและผ่านการตรวจสอบตามเงื่อนไขของโครงการ | การซื้อคอนโดไม่ใช่เงื่อนไขหลักในการสมัครสมาชิก |
| ช่องทางลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 3 ล้านบาท | ระยะเวลาพำนักและการต่ออายุขึ้นอยู่กับประเภทการอนุญาตและเงื่อนไขที่ใช้บังคับ | อาจกำหนดให้มีกรรมสิทธิ์ในคอนโดที่เข้าเกณฑ์ การโอนเงินจากต่างประเทศ และเอกสารรับรองจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง | อสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งของเงื่อนไขการลงทุน หากช่องทางดังกล่าวยังเปิดรับคำขอและผู้สมัครมีคุณสมบัติครบถ้วน |
| DTV (Destination Thailand Visa) | วีซ่ามีอายุ 5 ปี โดยทั่วไปพำนักได้ไม่เกิน 180 วันต่อครั้ง และอาจขอต่อระยะเวลาพำนักได้ตามเงื่อนไข | เหมาะกับผู้สมัครที่เข้าเกณฑ์ เช่น ผู้ทำงานทางไกลหรือผู้ประกอบกิจกรรมที่กำหนด พร้อมเอกสารและหลักฐานทางการเงิน | การซื้อคอนโดไม่ใช่เงื่อนไขหลักในการขอวีซ่า |
ตารางนี้เป็นภาพรวมเพื่อช่วยเปรียบเทียบตัวเลือกเบื้องต้น ไม่ใช่รายการข้อกำหนดทั้งหมด เกณฑ์รายได้ เงินฝาก เงินลงทุน ค่าธรรมเนียม เอกสาร และสถานะการรับคำขออาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบรายละเอียดกับหน่วยงานที่รับผิดชอบโดยตรงก่อนนำข้อมูลไปใช้ประกอบการตัดสินใจ
วีซ่าประเภทไหนเหมาะกับผู้ซื้อคอนโดแบบใด?
- สำหรับผู้ที่มีอายุ 50 ปีขึ้นไปและต้องการเกษียณในกรุงเทพฯ: วีซ่าเกษียณอายุอาจเป็นทางเลือกหนึ่ง โดยต้องมีคุณสมบัติและหลักฐานทางการเงินตามประเภทวีซ่าที่สมัคร
- สำหรับผู้มีทรัพย์สินสูงที่ต้องการพำนักในไทยระยะยาวถึง 10 ปี: วีซ่า LTR อาจเหมาะกับผู้ที่เข้าเกณฑ์ของประเภทที่สมัคร โดยสิทธิประโยชน์และเงื่อนไขการรายงานตัวขึ้นอยู่กับประเภทวีซ่าและข้อกำหนดที่ใช้บังคับ
- สำหรับผู้ที่ต้องการพำนักระยะยาวผ่านโครงการสมาชิกแบบชำระเงิน: Thailand Privilege มีแพ็กเกจสมาชิกหลายระดับและหลายระยะเวลา ผู้สมัครต้องผ่านการตรวจสอบและปฏิบัติตามเงื่อนไขของโครงการ
- สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดตั้งแต่ 3 ล้านบาทเพื่ออยู่อาศัยเอง: ควรตรวจสอบว่ามีช่องทางพำนักที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เปิดรับคำขออยู่หรือไม่ มีรายงานว่าการรับคำขอใหม่และคำขอต่ออายุภายใต้ช่องทางดังกล่าวถูกระงับชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2026 จึงควรยืนยันสถานะล่าสุดกับหน่วยงานที่รับผิดชอบก่อนซื้อคอนโดโดยหวังใช้เป็นเงื่อนไขขอวีซ่า
- สำหรับผู้ที่ทำงานทางไกลให้บริษัทหรือนายจ้างในต่างประเทศ: Destination Thailand Visa (DTV) อาจเป็นตัวเลือกสำหรับผู้ที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ โดยต้องเตรียมเอกสารยืนยันกิจกรรมที่เข้าเกณฑ์และหลักฐานทางการเงินตามข้อกำหนด
ควรทำอะไรบ้างก่อนซื้อคอนโดโดยคำนึงถึงเรื่องวีซ่า?
- ตรวจสอบเงื่อนไขวีซ่าจากหน่วยงานทางการ
ยืนยันเกณฑ์ล่าสุด สถานะการรับคำขอ เอกสารที่ต้องใช้ และระยะเวลาพำนักกับสถานทูต สถานกงสุล สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง หรือหน่วยงานที่มีอำนาจตามประเภทวีซ่านั้นโดยตรง ไม่ควรอาศัยข้อมูลจากผู้ขายอสังหาริมทรัพย์หรือบริษัทตัวแทนเพียงอย่างเดียว
- ตรวจสอบโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ
ก่อนวางเงินจอง ควรยืนยันว่าอาคารชุดยังมีโควตาต่างชาติเหลืออยู่ และห้องที่สนใจสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อของคุณได้ตามกฎหมาย อ่านเพิ่มเติมได้ที่ คู่มือการถือครองคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ
- คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดนอกเหนือจากราคาซื้อ
นอกจากราคาห้อง ควรเผื่องบสำหรับค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง ค่าส่วนกลาง เงินกองทุนส่วนกลางหรือ Sinking Fund ค่าบำรุงรักษา และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมในอนาคต ดูรายละเอียดได้จาก ค่าส่วนกลางและ Sinking Fund และ ค่าธรรมเนียมและภาษีที่ควรรู้ก่อนซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย
- เก็บหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศให้ครบถ้วน
หากซื้อคอนโดด้วยเงินที่โอนมาจากต่างประเทศ ควรเก็บเอกสารจากธนาคารที่แสดงรายละเอียดการโอนเงิน สกุลเงิน และแหล่งที่มาของเงินตามข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง เอกสารเหล่านี้อาจจำเป็นสำหรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อชาวต่างชาติ ทั้งนี้ ควรสอบถามธนาคารและสำนักงานที่ดินล่วงหน้าว่าต้องใช้เอกสารประเภทใดบ้าง
- แยกการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินออกจากการตัดสินใจเรื่องวีซ่า
อย่าถือว่าการซื้อคอนโดจะทำให้ได้รับวีซ่าหรือสิทธิพำนักในประเทศไทยโดยอัตโนมัติ หากคำขอวีซ่าไม่ได้รับอนุมัติ คุณยังสามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินได้ตราบเท่าที่การถือครองนั้นถูกต้องตามกฎหมาย แต่การเป็นเจ้าของคอนโดไม่ได้ทำให้มีสิทธิพำนักในไทยโดยอัตโนมัติ คุณจึงควรประเมินความคุ้มค่าของอสังหาริมทรัพย์แยกจากแผนการขอวีซ่า
ผู้ถือวีซ่าระยะยาวยังต้องรายงานตัวหรือไม่?
ผู้พำนักในประเทศไทยระยะยาวอาจยังมีหน้าที่รายงานตัวตามข้อกำหนดของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง โดยทั่วไปผู้ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในไทยต่อเนื่องต้องรายงานที่พักทุก 90 วัน เว้นแต่จะมีเงื่อนไขหรือข้อยกเว้นที่ใช้กับสถานะของตนโดยเฉพาะ ผู้ถือวีซ่าบางประเภทอาจมีข้อกำหนดการรายงานตัวที่แตกต่างออกไป จึงควรตรวจสอบกับหน่วยงานที่รับผิดชอบ
อ่านเพิ่มเติมได้จาก คู่มือรายงานตัว 90 วัน (TM47)
นอกจากนี้ หากคุณปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติเข้าพัก เจ้าของหรือผู้มีหน้าที่ตามกฎหมายอาจต้องแจ้งการเข้าพักต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองผ่านระบบ TM30 ตามเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง ดูรายละเอียดได้ที่ คู่มือ TM30 สำหรับเจ้าของที่พักในประเทศไทย
คุณสามารถอ่านบทความเพิ่มเติมเกี่ยวกับการตรวจคนเข้าเมืองและวีซ่าได้ที่ หมวดตรวจคนเข้าเมืองและวีซ่า
ยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อคอนโดเลยหรือเช่าก่อนดี?
หากคุณยังอยู่ระหว่างการเปรียบเทียบวีซ่าและวางแผนการพำนักระยะยาว การเช่าคอนโดก่อนอาจช่วยให้มีเวลาศึกษาทำเล ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขการพำนัก โดยไม่ต้องผูกมัดเงินก้อนใหญ่กับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทันที
หากต้องการศึกษาขั้นตอนการเช่า สามารถอ่าน วิธีเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ คู่มือการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ และ เช็กลิสต์สัญญาเช่าในประเทศไทย
โปรดทราบว่าสิทธิในการพำนักไม่ได้ทำให้ชาวต่างชาติมีสิทธิถือครองที่ดินในประเทศไทยโดยอัตโนมัติ หากต้องการทำความเข้าใจข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์เพิ่มเติม อ่าน ชาวต่างชาติซื้อบ้านหรือที่ดินในไทยได้หรือไม่?
ทีม Hero Realtor สามารถช่วยค้นหาคอนโดที่ตรงกับงบประมาณ ทำเล และความต้องการด้านการถือครอง พร้อมแนะนำให้คุณตรวจสอบโควตาต่างชาติของอาคารชุดก่อนตัดสินใจซื้อ สำหรับคำถามเกี่ยวกับวีซ่า ควรขอคำแนะนำจากหน่วยงานทางการหรือผู้เชี่ยวชาญด้านตรวจคนเข้าเมืองที่มีคุณสมบัติเหมาะสม
ติดต่อเอเจนต์ Hero Realtor หรืออ่าน คำถามที่พบบ่อย
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการซื้อคอนโดและวีซ่าไทย
ซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ แล้วได้วีซ่าหรือไม่?
ไม่ได้โดยอัตโนมัติ การถือกรรมสิทธิ์คอนโดและการได้รับอนุญาตให้พำนักในประเทศไทยเป็นคนละเรื่องกัน แม้จะมีช่องทางบางประเภทที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ผู้สมัครต้องมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์และได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ ควรตรวจสอบว่าช่องทางที่สนใจยังเปิดรับคำขออยู่หรือไม่ก่อนตัดสินใจซื้อ
วีซ่าเกษียณอายุของไทยมีเงื่อนไขอะไรบ้าง?
วีซ่าเกษียณอายุบางประเภทกำหนดให้ผู้สมัครมีอายุ 50 ปีขึ้นไป พร้อมแสดงหลักฐานทางการเงินตามเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง ตัวอย่างเกณฑ์ที่ใช้กับวีซ่าบางประเภท ได้แก่ เงินฝากในบัญชีธนาคารไทย 800,000 บาท หรือรายได้ 65,000 บาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขด้านการเงิน ประกันสุขภาพ เอกสาร และการต่ออายุแตกต่างกันตามประเภทวีซ่าและสถานที่ยื่นคำขอ ควรตรวจสอบข้อกำหนดปัจจุบันก่อนสมัคร
วีซ่า LTR คืออะไร?
Long-Term Resident Visa (LTR) เป็นวีซ่าพำนักระยะยาวที่ดูแลโดยสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) โดยมีประเภทสำหรับผู้สมัครหลายกลุ่ม เช่น ผู้มีทรัพย์สินสูงระดับโลก ผู้เกษียณที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ผู้ทำงานทางไกลให้บริษัทต่างประเทศ และผู้เชี่ยวชาญทักษะสูง แต่ละประเภทมีเงื่อนไขด้านรายได้ ทรัพย์สิน การลงทุน หรือคุณสมบัติทางวิชาชีพแตกต่างกัน การถือครองอสังหาริมทรัพย์อาจนับเป็นส่วนหนึ่งของการลงทุนสำหรับบางประเภทเมื่อเข้าเกณฑ์ ทั้งนี้ ควรตรวจสอบข้อกำหนดล่าสุดจาก BOI โดยตรง
Thailand Elite ยังมีอยู่หรือไม่?
โครงการเดิมที่รู้จักกันในชื่อ Thailand Elite ปัจจุบันใช้ชื่อ Thailand Privilege เป็นโครงการสมาชิกแบบชำระเงินที่มีแพ็กเกจหลายระดับและหลายระยะเวลา โดยสิทธิประโยชน์และค่าธรรมเนียมแตกต่างกันตามแพ็กเกจ ผู้สมัครยังต้องผ่านการตรวจสอบและปฏิบัติตามเงื่อนไขของโครงการ ควรยืนยันราคาและสิทธิประโยชน์ล่าสุดจาก Thailand Privilege โดยตรง
วีซ่าระยะยาวทำให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในไทยได้หรือไม่?
ไม่ วีซ่าหรือสิทธิพำนักระยะยาวไม่ได้เปลี่ยนข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ โดยหลักแล้ว ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้โดยทั่วไป ส่วนการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่ภายใต้เงื่อนไขของกฎหมายอาคารชุด รวมถึงข้อจำกัดโควตาต่างชาติ ซึ่งโดยทั่วไปไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น
