ชาวต่างชาติซื้อบ้านหรือที่ดินในไทยได้ไหม? คู่มือ 2026

โดย Hero Realtor · อัปเดต 11 ตุลาคม 2026

บทความนี้อธิบายแต่ละช่องทางที่ถูกกฎหมาย ความเสี่ยง และเหตุที่โครงสร้างนอมินีเป็นอันตรายมากขึ้น เป็นข้อมูลทั่วไป ณ ตุลาคม 2026 ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย กฎหมายและการบังคับใช้เปลี่ยนแปลงได้ ดังนั้นควรยืนยันรายละเอียดกับทนายความที่ได้รับอนุญาตในไทยก่อนตัดสินใจ

ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในไทยได้หรือไม่?

โดยหลักแล้วไม่ได้ มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินห้ามคนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดิน ข้อยกเว้นมีจำกัด ได้แก่ นักลงทุนที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) หรือการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) เพื่อใช้ในธุรกิจ และช่องทางตามมาตรา 96 ทวิสำหรับที่ดินอยู่อาศัย หากซื้อเพื่อสำหรับธุรกิจ ดูวิธีขอใบอนุญาตโรงงานในประเทศไทย

ชาวต่างชาติถือครองบ้านหรือที่ดินอย่างถูกกฎหมายได้อย่างไรบ้าง?

เป็นเพียงการสรุป เงื่อนไข ค่าธรรมเนียม และข้อกำหนดแตกต่างกัน ดังนั้นควรตรวจสอบกับทนายความไทยและสำนักงานที่ดิน

สิทธิการเช่าสำหรับบ้านในไทยทำงานอย่างไร?

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี ระยะเวลาสูงสุดคือ 30 ปี โครงสร้างที่พบบ่อยคือจดทะเบียนเช่าที่ดินควบคู่กับสิทธิความเป็นเจ้าของตัวบ้าน ก่อนเซ็นสัญญา ควรตรวจสอบ:

1. ประเภทเอกสารสิทธิ์ และที่ดินไม่ติดจำนองหรือมีข้อพิพาท
2. ผังเมืองและกฎการก่อสร้างของแปลงนั้น (อ่านการแบ่งเขตที่ดินในประเทศไทย)
3. สัญญาเช่าและความเป็นเจ้าของบ้านจดทะเบียนครบถ้วน ไม่ใช่แค่สัญญาข้างเคียง
4. ความเสี่ยงเรื่องค่าเช่าล่วงหน้า และกรณีเจ้าของที่ดินขายหรือเสียชีวิต
5. ภาษีและค่าธรรมเนียมประจำปี (ดูภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอน และเครื่องคำนวณภาษีและค่าโอน)

คู่มือสิทธิการเช่ากับกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯเปรียบเทียบสองแบบอย่างละเอียด

ทำไมโครงสร้างนอมินีจึงมีความเสี่ยง?

ผู้ซื้อบางรายใช้บริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นนอมินีเพื่อถือครองที่ดิน ซึ่งผิดกฎหมาย เจ้าหน้าที่เพิ่มความเข้มงวดการบังคับใช้ โดยหนังสือเวียนด่วนของกระทรวงมหาดไทยเมื่อสิงหาคม 2026 สั่งให้เจ้าหน้าที่ที่ดินตรวจสอบบริษัทที่ถือครองที่ดิน และแจ้งความดำเนินคดีอาญาหากบริษัทตั้งขึ้นเพื่อถือที่ดินแทนชาวต่างชาติ ผลที่ตามมาอาจรวมถึงการสั่งจำหน่ายที่ดินและการดำเนินคดีผู้เกี่ยวข้อง ผู้ที่อยู่ในโครงสร้างดังกล่าวควรขอคำปรึกษาทางกฎหมายอย่างเป็นอิสระ

ตัวเลือกไหนเหมาะกับผู้ซื้อแบบไหน?

• อยู่กรุงเทพฯ ต้องการความง่าย: คอนโด เปรียบเทียบกับบ้านในควรซื้อคอนโดหรือทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ
• ต้องการบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์: สิทธิการเช่าที่จดทะเบียนหรือสิทธิเหนือพื้นดินพร้อมสัญญาที่ทนายร่าง ดูบ้านในกรุงเทพกรีฑา บางนา และนนทบุรี
• ไม่แน่ใจว่าจะอยู่นาน: การเช่าอาจคุ้มกว่า ดูซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ในไทยและเช่าหรือซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ แบบไหนเหมาะกับคุณ?
• ซื้อเพื่อธุรกิจ: ปรึกษาทนายเรื่องช่องทาง BOI หรือนิคมอุตสาหกรรม

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในไทยได้หรือไม่?

โดยหลักแล้วไม่ได้ ประมวลกฎหมายที่ดินห้ามคนต่างด้าวมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ยกเว้นกรณีจำกัด เช่น การได้รับอนุญาตจาก BOI หรือนิคมอุตสาหกรรม และการลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและตัวบ้านได้โดยชอบด้วยกฎหมาย

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านในไทยได้หรือไม่?

ได้ ตัวบ้านเป็นของชาวต่างชาติได้ แต่ที่ดินใต้บ้านไม่ได้ โครงสร้างที่ใช้กันทั่วไปคือจดทะเบียนสิทธิการเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดิน และให้ตัวบ้านเป็นชื่อของชาวต่างชาติ

ชาวต่างชาติเช่าที่ดินในไทยได้นานสุดกี่ปี?

สัญญาเช่าที่จดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี ข้อสัญญาเรื่องต่อสัญญาอัตโนมัติเป็นเพียงคำมั่นทางสัญญาและอาจบังคับใช้ไม่ได้ และข้อเสนอเช่า 99 ปียังไม่ได้เป็นกฎหมาย ณ เวลาที่เขียนบทความนี้

ซื้อที่ดินผ่านบริษัทคนไทยได้หรือไม่?

บริษัทที่ชาวต่างชาติควบคุมโดยพฤตินัยถูกถือเป็นคนต่างด้าวตามกฎหมายที่ดิน การใช้ผู้ถือหุ้นไทยแบบนอมินีถือครองที่ดินผิดกฎหมายและมีการบังคับใช้อย่างเข้มงวด อาจถูกสั่งให้จำหน่ายที่ดินและถูกดำเนินคดีอาญา

ซื้อที่ดินร่วมกับคู่สมรสชาวไทยได้หรือไม่?

คู่สมรสชาวไทยถือครองที่ดินได้ แต่คู่สมรสต่างชาติไม่มีสิทธิในกรรมสิทธิ์ โดยทั่วไปกรมที่ดินจะให้คู่สมรสต่างชาติลงนามรับรองว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย