คู่มือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีท้องถิ่นรายปีที่จัดเก็บจากที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุดคอนโดมิเนียม ภาษีนี้เกี่ยวข้องกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หลายประเภท เช่น คอนโด บ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ โกดัง ออฟฟิศ และที่ดินว่างเปล่า

ภาษีนี้เริ่มใช้ภายใต้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 และมาแทนระบบภาษีโรงเรือนและที่ดินกับภาษีบำรุงท้องที่เดิม โดยเริ่มจัดเก็บตามระบบใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 อย่างไรก็ตาม เจ้าของทรัพย์ไม่ควรใช้ตารางอัตราภาษีช่วงเปลี่ยนผ่านจากปีแรก ๆ เพราะปัจจุบันใช้อัตราตามกฎหมายลำดับรองที่ออกภายหลังแล้ว

ใครต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง?

โดยทั่วไป ผู้ที่เป็นเจ้าของหรือครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีสำหรับปีนั้น ซึ่งอาจรวมถึงบุคคลธรรมดา บริษัทไทย บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติ เจ้าของคอนโด เจ้าของบ้าน เจ้าของที่ดินว่างเปล่า และผู้ครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินของรัฐ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ การจัดเก็บภาษีดำเนินการโดยกรุงเทพมหานครผ่านสำนักงานเขต ส่วนพื้นที่นอกกรุงเทพฯ โดยทั่วไปจะเป็นหน้าที่ของเทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล เมืองพัทยา หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง

หากมีการขายทรัพย์ระหว่างปี ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงในสัญญาซื้อขายให้ชัดเจนว่าใครรับผิดชอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปีนั้น หน่วยงานท้องถิ่นจะประเมินตามสถานะทางกฎหมาย ณ วันที่เกี่ยวข้อง แต่คู่สัญญาสามารถตกลงแบ่งภาระค่าใช้จ่ายกันเองได้ในสัญญา

ทรัพย์ประเภทใดถูกเก็บภาษี?

ประเทศไทยจำแนกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามการใช้ประโยชน์จริง โดยแบ่งหลัก ๆ เป็น:

• เกษตรกรรม: ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ หรือกิจกรรมเกษตรกรรมที่เข้าเกณฑ์
• ที่อยู่อาศัย: บ้าน ห้องชุดคอนโด อาคารพักอาศัย และสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย
• ใช้ประโยชน์อื่น: พาณิชยกรรม ออฟฟิศ รีเทล โกดัง โรงงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ธุรกิจให้เช่า หรือการใช้ที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและไม่ใช่ที่อยู่อาศัย
• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างว่างเปล่า: ทรัพย์ที่ปล่อยทิ้งไว้หรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามควรแก่สภาพ

ทรัพย์ที่มีการใช้หลายประเภทอาจถูกประเมินตามสัดส่วนการใช้ประโยชน์ เช่น อาคารพาณิชย์ที่ใช้บางส่วนเป็นที่อยู่อาศัยและบางส่วนเป็นกิจการ อาจต้องแยกสัดส่วนเพื่อคำนวณภาษี

วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

สูตรพื้นฐานคือ:

มูลค่าฐานภาษีหลังหักยกเว้น × อัตราภาษีที่เกี่ยวข้อง = ภาษีที่ต้องชำระต่อปี

ฐานภาษีโดยทั่วไปอ้างอิงราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด เจ้าของทรัพย์สามารถตรวจสอบราคาประเมินจากภาครัฐผ่าน ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สินของกรมธนารักษ์ และเจ้าของทรัพย์ในกรุงเทพฯ สามารถตรวจสอบข้อมูลภาษีท้องถิ่นผ่าน ระบบบริการตรวจสอบข้อมูลภาษีของกรุงเทพมหานคร ในกรณีที่ระบบรองรับ

หนังสือแจ้งประเมินภาษีจากหน่วยงานท้องถิ่นเป็นเอกสารสำคัญที่สุด เจ้าของทรัพย์ควรตรวจประเภททรัพย์ ขนาดที่ดิน พื้นที่อาคาร ราคาประเมิน ประเภทการใช้ประโยชน์ การยกเว้น อัตราภาษี และกำหนดชำระทันทีเมื่อได้รับหนังสือ

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปัจจุบัน

อัตราด้านล่างเป็นโครงสร้างหลักตามพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งใช้ตั้งแต่ปีภาษี 2565 เป็นต้นไป ทั้งนี้ ภาษีจริงอาจแตกต่างตามการยกเว้น การใช้ประโยชน์หลายประเภท รายละเอียดการประเมิน และการเปลี่ยนแปลงกฎหมายในอนาคต

ทรัพย์ที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม

ทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย

ทรัพย์เชิงพาณิชย์ อุตสาหกรรม ให้เช่า และการใช้ประโยชน์อื่น

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างว่างเปล่า

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ปล่อยว่างอาจมีภาระภาษีสูงขึ้นในระยะยาว หากปล่อยทิ้งว่างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามควรแก่สภาพติดต่อกัน 3 ปี อัตราภาษีสามารถเพิ่มขึ้นอีก 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์ทุก 3 ปี ภายใต้เพดานตามกฎหมาย

การยกเว้นสำคัญที่เจ้าของทรัพย์ควรรู้

ทรัพย์บางประเภทได้รับยกเว้นภาษีตามกฎหมาย เช่น ทรัพย์สินของรัฐที่ใช้ในกิจการของรัฐหรือกิจการสาธารณะ ทรัพย์สินขององค์การสหประชาชาติหรือองค์การระหว่างประเทศ สถานทูตหรือสถานกงสุล สภากาชาดไทย ศาสนสมบัติที่เข้าเงื่อนไข สุสานหรือฌาปนสถานสาธารณะ ทรัพย์สินของมูลนิธิหรือองค์กรสาธารณกุศลบางประเภท ทรัพย์สินเอกชนที่ยินยอมให้ทางราชการใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ที่ดินสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร และพื้นที่สาธารณูปโภคตามกฎหมายการนิคมอุตสาหกรรม

สำหรับเจ้าของทรัพย์เอกชน การยกเว้นที่พบบ่อยคือ:

• เกษตรกรรมของบุคคลธรรมดา: ยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาทในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้น ภายใต้หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์เพื่อเกษตรกรรม
• ที่อยู่อาศัยหลักที่บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท หากใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น
• ที่อยู่อาศัยหลักที่บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง: ยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 10 ล้านบาท หากใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น

การยกเว้นเหล่านี้ไม่ได้เกิดขึ้นอัตโนมัติในทุกกรณี บริษัท ทรัพย์เพื่อการลงทุน คอนโดให้เช่า บ้านหลังที่สอง ทรัพย์ที่ไม่มีสถานะทะเบียนบ้านตรงตามเงื่อนไข และอาคารที่ใช้หลายวัตถุประสงค์ อาจถูกประเมินต่างออกไป

กำหนดชำระภาษีในกรุงเทพฯ

ตามกรอบเวลาปกติ หน่วยงานท้องถิ่นจะแจ้งการประเมินภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ และโดยทั่วไปกำหนดชำระภายในเดือนเมษายน อย่างไรก็ตาม กำหนดเวลาอาจถูกขยายได้ตามประกาศทางการ

ตัวอย่างเช่น กรุงเทพมหานครได้ประกาศขยายเวลาสำหรับปีภาษี 2569 โดยขยายการส่งหนังสือแจ้งประเมินจากเดือนกุมภาพันธ์เป็นเดือนเมษายน 2569 ขยายกำหนดชำระจากเดือนเมษายนเป็นเดือนมิถุนายน 2569 และเลื่อนกำหนดผ่อนชำระเป็นเดือนมิถุนายน กรกฎาคม และสิงหาคม 2569 ดังนั้นเจ้าของทรัพย์ในกรุงเทพฯ ควรตรวจประกาศและหนังสือแจ้งจากสำนักงานเขตทุกปี

ชำระภาษีที่ไหน?

• กรุงเทพฯ: ชำระผ่านสำนักงานเขตที่เกี่ยวข้องหรือช่องทางที่กรุงเทพมหานครระบุในหนังสือแจ้งประเมิน
• เขตเทศบาล: ชำระผ่านสำนักงานเทศบาล
• เขตองค์การบริหารส่วนตำบล: ชำระผ่าน อบต. ที่เกี่ยวข้อง
• พัทยา: ชำระผ่านเมืองพัทยา

ควรเก็บหลักฐานการชำระเงินทุกครั้ง หากมีทรัพย์หลายแห่ง ควรตรวจหนังสือประเมินแยกตามแต่ละเขตหรือแต่ละองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

เบี้ยปรับและเงินเพิ่มเมื่อชำระล่าช้า

การชำระภาษีล่าช้าอาจทำให้เกิดเบี้ยปรับและเงินเพิ่มรายเดือน ตามกฎหมายอาจมีภาระดังนี้:

• 10% ของภาษีค้างชำระ หากชำระหลังครบกำหนดแต่ก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน
• 20% ของภาษีค้างชำระ หากชำระภายในกำหนดตามหนังสือแจ้งเตือน
• 40% ของภาษีค้างชำระ หากยังไม่ชำระภายในกำหนดตามหนังสือแจ้งเตือน
• เงินเพิ่ม 1% ต่อเดือน ของภาษีค้างชำระ โดยเศษของเดือนโดยทั่วไปนับเป็นหนึ่งเดือน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค้างชำระอาจสร้างปัญหาเมื่อขายทรัพย์ได้ด้วย กฎหมายให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแจ้งรายการภาษีค้างชำระต่อสำนักงานที่ดิน และการจดทะเบียนโอนอาจไม่สามารถดำเนินการได้หากมีรายการภาษีค้างชำระของทรัพย์นั้น

เช็กลิสต์ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ

ก่อนซื้อที่ดิน บ้าน อาคารพาณิชย์ โกดัง หรือคอนโดในกรุงเทพฯ ควรตรวจสถานะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งปัจจุบันและย้อนหลัง โดยเฉพาะที่ดินว่างเปล่า อาคารหลายวัตถุประสงค์ ทรัพย์ให้เช่า ทรัพย์ที่ถือโดยบริษัท และทรัพย์เชิงพาณิชย์

เอกสารและข้อมูลที่ควรขอ

• หนังสือแจ้งประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุด
• หลักฐานการชำระภาษีของปีปัจจุบันและปีก่อน หากมี
• การยืนยันว่าไม่มีภาษีค้างชำระกับสำนักงานเขตหรือหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง
• ราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด
• ประเภทการใช้ประโยชน์ปัจจุบัน เช่น ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม เกษตรกรรม ว่างเปล่า หรือหลายประเภท
• สถานะทะเบียนบ้าน หากผู้ขายอ้างสิทธิที่อยู่อาศัยหลัก
• ข้อมูลสัญญาเช่า ผู้เช่า หรือการใช้เชิงพาณิชย์ หากทรัพย์มีรายได้
• ข้อตกลงในสัญญาซื้อขายว่าใครรับผิดชอบภาษีก่อนและหลังวันโอน

ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง

• ใช้ตารางภาษีช่วงเปลี่ยนผ่านเก่าจากปี 2563 หรือ 2564
• คิดว่าที่อยู่อาศัยทุกประเภทได้รับการยกเว้นเหมือนกัน
• ไม่ตรวจเงื่อนไขทะเบียนบ้านสำหรับสิทธิยกเว้นที่อยู่อาศัยหลัก
• ถือว่าคอนโดให้เช่าหรือทรัพย์ที่ถือโดยบริษัทเป็นที่อยู่อาศัยหลักของบุคคลธรรมดา
• ปล่อยที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ ว่างโดยไม่วางแผนภาษีระยะยาว
• ซื้อทรัพย์โดยไม่ตรวจภาษีท้องถิ่นค้างชำระ
• พลาดจดหมายจากสำนักงานเขตเพราะที่อยู่จัดส่งไม่เป็นปัจจุบัน
• สันนิษฐานว่ากำหนดเวลาของกรุงเทพฯ เหมือนเดิมทุกปี

คำแนะนำสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นต้นทุนประจำของการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยที่ควรรวมไว้ในงบประมาณทุกครั้ง สำหรับคอนโดอยู่อาศัยทั่วไปจำนวนภาษีอาจไม่สูงมาก แต่สำหรับทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ดินว่างเปล่า บ้านมูลค่าสูง โรงงาน โกดัง และพอร์ตการลงทุน ภาระภาษีอาจมีนัยสำคัญ

Hero Realtor สามารถช่วยผู้ซื้อ ผู้ขาย เจ้าของทรัพย์ และนักลงทุนเปรียบเทียบประเภทอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และตั้งคำถามด้านภาษีที่ควรตรวจสอบก่อนทำธุรกรรม สำหรับยอดภาษีจริง สิทธิยกเว้น กำหนดชำระ หรือการอุทธรณ์ ควรยืนยันโดยตรงกับสำนักงานเขตหรือที่ปรึกษาภาษีที่มีคุณสมบัติเหมาะสม

หากต้องการสอบถามเกี่ยวกับคอนโด บ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ โกดัง หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในกรุงเทพฯ โปรดติดต่อ Hero Realtor ผ่านหน้าติดต่อของเรา