曼谷房地产泰国土地与建筑物税指南

泰国土地与建筑物税是一项每年征收的地方财产税，适用于土地、建筑物和公寓单位。许多曼谷房地产持有人都可能需要缴纳该税，包括公寓、住宅、土地、商业建筑、仓库、办公室和空置土地的业主。

该税根据《土地与建筑物税法佛历 2562 年》实施，并取代了原有的房屋与土地税及地方维护税制度。新制度自 2020 年 1 月 1 日起开始征收，但业主不应继续使用制度过渡初期的旧税率表，因为现行税率框架已根据后续正式法规确定。

重要提示：本指南仅提供一般房地产信息。Hero Realtor 是房地产中介公司，并非税务顾问、律师、会计师或政府主管机关。实际税额、缴款期限、减免资格和申诉权利，应向相关曼谷区办事处、地方主管机关或合格税务专业人士确认。

谁需要缴纳泰国土地与建筑物税？

一般而言，在纳税年度 1 月 1 日拥有或占有土地或建筑物的个人或法人实体，需要承担该年度的土地与建筑物税。这可能包括个人、泰国公司、外资公司、公寓业主、住宅业主、空置土地业主，以及国有土地的使用者或占有人。

对于曼谷房地产，该税由曼谷市政府通过各区办事处负责征收。曼谷以外地区通常由相关市政府、乡行政组织、芭堤雅市或其他地方行政机构负责。

如果物业在年度中途出售，买卖双方应在买卖合同中明确约定该年度土地与建筑物税的承担方式。地方主管机关通常根据相关日期的法律状态确定纳税人，但买卖合同可以在双方之间分配相关费用。

哪些类型的物业需要缴税？

泰国按照土地和建筑物的实际用途进行分类，主要类别包括：

• 农业用途：用于耕作、种植、畜牧、水产养殖和其他符合条件的农业活动的土地或建筑物。
• 住宅用途：住宅、公寓单位、独栋住宅和其他居住建筑。
• 其他用途：商业、办公室、零售、仓库、工厂、酒店、服务式公寓、租赁业务，以及其他非农业或非住宅用途。
• 空置或未使用物业：空置或未按照物业状况合理使用的土地或建筑物。

混合用途物业可能需要按照各部分的实际用途按比例评估。例如，一栋部分用于居住、部分用于经营的商住楼，可能需要拆分用途计算税额。

土地与建筑物税如何计算？

基本公式为：

扣除减免后的应税价值 × 适用税率 = 年度应缴税额

计税基础通常依据土地、建筑物或公寓单位的政府官方评估价值。业主可以通过泰国财政部国库厅房地产评估价格查询系统 查询政府评估价值；曼谷业主还可以在系统支持的情况下，通过曼谷市政府税务信息查询系统核对地方税务资料。

地方主管机关发出的税务评估通知是最重要的文件。收到通知后，业主应立即核对物业类型、土地面积、建筑面积、评估价值、用途类别、减免、税率和付款期限。

现行土地与建筑物税率

以下税率概述了根据相关皇家法令，自 2022 纳税年度起适用的主要税率结构。实际税额仍可能因减免、混合用途、地方评估细节和未来法律变化而有所不同。

农业用途物业

备注： 农业用途物业前 5,000 万泰铢计税基础价值的免税待遇，仅适用于自然人在相关地方行政区域内持有的农业用途物业，并须符合官方农业用途规定。如果农业物业由法人或公司持有，一般需要自计税基础价值的第一泰铢起缴税，起始税率为 0.01%。

住宅用途物业

主要住宅：业主同时拥有土地和建筑物

主要住宅：业主仅拥有建筑物

其他住宅物业

商业、工业、出租和其他用途

空置或未使用的土地和建筑物

空置或未使用土地的税务成本可能随时间增加。如果土地或建筑物连续三年处于空置状态，或未按照其状况合理使用，税率可每三年增加 0.3 个百分点，但不得超过法定上限。

资料来源： 税率资料整理自泰国皇家公报发布的《土地与建筑物税法 佛历 2562 年》。

业主应了解的主要免税规定

部分物业依法免税，包括某些国家财产、联合国或国际组织财产、使领馆财产、泰国红十字会财产、符合条件的宗教财产、公共墓地或火葬场、符合条件的慈善财产、在官方条件下用于公共利益的私人财产、公寓公共财产、房地产开发项目中的公共设施用地，以及工业园区管理局法律框架下的公共设施用地。

对于私人业主，最常见的减免通常包括：

• 自然人持有的农业物业：在相关地方行政区域内，计税基础价值不超过 5,000 万泰铢的部分可获免税，但必须符合正式农业用途规定。
• 自然人同时拥有土地和建筑物的主要住宅：如果业主将其作为住宅，并在纳税年度 1 月 1 日列入户籍登记，计税基础价值不超过 5,000 万泰铢的部分可获免税。
• 自然人仅拥有建筑物的主要住宅：如果业主将其作为住宅，并在纳税年度 1 月 1 日列入户籍登记，计税基础价值不超过 1,000 万泰铢的部分可获免税。

这些减免并非在所有情况下自动适用。公司持有物业、投资物业、出租公寓、第二套住宅、不符合户籍条件的物业以及混合用途建筑物，可能会按照不同方式评估。

曼谷土地与建筑物税缴款期限

按照通常的法定时间表，地方主管机关应在 2 月前发出税务评估通知，税款一般应在 4 月前缴纳。然而，相关期限可能通过正式公告延长。

在过去多个纳税年度，包括 2024 年至 2026 年期间的例子，曼谷市政府曾多次宣布延长土地与建筑物税的正常缴款期限和分期付款期限。由于每年的具体期限可能变化，曼谷业主在缴税前应始终查看曼谷市政府的最新公告或所属区办事处发出的通知。

在哪里缴纳土地与建筑物税？

• 曼谷：通过相关曼谷区办事处，或评估通知中列明的曼谷市政府认可渠道缴纳。
• 市政府辖区：通过当地市政府办事处缴纳。
• 乡行政组织辖区：通过相关乡行政组织办事处缴纳。
• 芭堤雅：通过芭堤雅市政府缴纳。

应始终保存付款凭证。如果持有多处物业，应分别核对每份评估通知，因为不同区或地方主管机关可能分别发出通知。

逾期付款的罚款和附加费

逾期缴税可能产生罚款和按月计算的附加费。根据法律，可能包括：

• 在到期日后、收到书面催缴通知前付款，罚款为未缴税额的 10%。
• 在书面催缴通知规定的期限内付款，罚款为未缴税额的 20%。
• 在催缴期限内仍未付款，罚款为未缴税额的 40%。
• 未缴税额按每月 1% 加收附加费，不足一个月通常按一个月计算。

未缴土地与建筑物税还可能影响物业出售。法律允许地方行政机关将欠税情况通知土地厅；如果物业存在已登记的税款欠缴，产权转让登记可能无法完成。

购买曼谷房地产前的尽职调查

在购买土地、住宅、商业建筑、仓库 或曼谷公寓 前，应查询当前和过去的土地与建筑物税状态。对于空置土地、混合用途建筑、出租物业、公司持有物业和商业物业，这一点尤其重要。

应索取的文件和核查资料

• 最新土地与建筑物税评估通知。
• 本年度和以前年度的缴税凭证，如有。
• 相关区办事处或地方主管机关出具的无欠税确认。
• 土地、建筑物或公寓单位的官方评估价值。
• 当前用途分类：住宅、商业、农业、空置或混合用途。
• 如果卖方主张主要住宅减免，应检查户籍登记状态。
• 如果物业产生收入，应检查租约、租客和商业用途资料。
• 在买卖合同中明确约定过户前后评估税款由谁承担。

应避免的常见错误

• 继续使用 2020 年或 2021 年过渡期的旧税率表。
• 假定所有住宅物业都享有相同减免。
• 忽视主要住宅减免所要求的户籍登记条件。
• 将出租公寓或公司持有单位视为个人主要住宅。
• 将曼谷市中心土地长期空置，却未规划未来可能增加的税费。
• 购买物业前未检查地方税款欠缴情况。
• 由于邮寄地址未更新而错过区办事处通知。
• 假定曼谷每年的缴税期限始终相同。

给曼谷房地产持有人的最终建议

土地与建筑物税已成为泰国房地产持有过程中的固定成本，应纳入所有曼谷房地产预算。对于普通单套住宅公寓，税额可能相对有限；但对于商业物业、空置土地、高价值住宅、工厂 、办公室 和投资组合，税务负担可能较为显著。

Hero Realtor 可以帮助买家、卖家、房东和投资者比较曼谷不同房地产类型，并识别交易前应提出的税务问题。最终税额、减免资格、付款期限或申诉程序，应直接向相关曼谷区办事处或合格税务顾问确认。

如需咨询曼谷公寓、住宅、土地、商业建筑、仓库或投资物业，请通过联系页面联系 Hero Realtor。