泰国土地和建筑税：曼谷房地产指南
泰国土地和建筑税是一项按年征收的地方房地产税，适用于土地、建筑物和公寓单元。许多曼谷房产业主都可能涉及该税，包括公寓、住宅、土地、商业楼宇、仓库、办公室和空置土地的所有人。
该税根据《土地和建筑税法 B.E. 2562》设立，取代了过去的房屋与土地税以及地方维护税制度。新制度自2020年1月1日起开始征收，但业主不应继续使用早期过渡期税率表，因为当前税率框架已经根据后续官方法规执行。
重要提示：本指南仅提供一般房地产信息。Hero Realtor 是房地产公司，不是税务顾问、律师、会计师或政府机关。实际税额、缴税期限、免税资格和申诉权利，请务必向相关曼谷区办公室、地方主管机关或合格税务专业人士确认。
谁需要缴纳泰国土地和建筑税？
一般而言，在该纳税年度 1月1日 持有或占有土地或建筑物的人或法人，通常负责缴纳该年度的土地和建筑税。这可能包括个人、泰国公司、外资公司、公寓业主、住宅业主、空置土地业主，以及使用或占有国有土地的人。
对于曼谷房地产，该税由 Bangkok Metropolitan Administration 通过各区办公室进行地方管理。曼谷以外，通常由当地市政厅、Subdistrict Administrative Organization、Pattaya City 或其他地方行政机构负责。
如果物业在一年中出售，买方和卖方应在买卖合同中明确当年的土地和建筑税如何承担。地方机关通常会根据相关日期的法律状态进行评估，但合同双方可以在买卖协议中自行分担费用。
哪些物业会被征税？
泰国按实际用途对土地和建筑物进行分类。主要类别包括：
- 农业用途：用于耕种、种植、畜牧、水产养殖或其他符合条件的农业活动的土地或建筑物。
- 住宅用途：住宅、公寓单元、房屋和居住建筑。
- 其他用途：商业、办公室、零售、仓库、工厂、酒店、服务式公寓、出租业务或其他非农业和非住宅用途。
- 空置或未使用物业：被空置或未按其状态合理使用的土地或建筑物。
混合用途物业可能需要按各部分的实际用途比例征税。例如，一栋部分自住、部分经营业务的商住楼，可能需要拆分评估。
土地和建筑税如何计算？
基本公式为：
扣除免税额后的应税价值 × 适用税率 = 年度应缴税额
税基通常根据土地、建筑物或公寓单元的官方评估价值计算。业主可以通过 Treasury Department 财产评估系统 查询政府评估价值；曼谷业主也可在适用情况下通过 Bangkok 土地和建筑税查询系统 查看地方税信息。
地方机关发出的税务评估通知书是关键文件。业主收到通知后，应立即核对物业类型、土地面积、建筑面积、评估价值、使用类别、免税额、税率和缴税期限。
当前土地和建筑税税率
以下为根据自2022纳税年度起适用的皇家法令整理的主要税率结构。实际税额仍可能因免税额、混合用途、地方评估细节和未来法律变化而不同。
农业物业
| 税基价值 | 税率 |
|---|---|
| 不超过7,500万泰铢 | 0.01% |
| 超过7,500万至1亿泰铢 | 0.03% |
| 超过1亿至5亿泰铢 | 0.05% |
| 超过5亿至10亿泰铢 | 0.07% |
| 超过10亿泰铢 | 0.10% |
住宅物业
| 住宅类别 | 税基价值 | 税率 |
|---|---|---|
| 自然人业主拥有土地和建筑物，用作住宅，并在房屋登记中登记姓名 | 不超过2,500万泰铢 | 0.03% |
| 同一类别 | 超过2,500万至5,000万泰铢 | 0.05% |
| 同一类别 | 超过5,000万泰铢 | 0.10% |
| 自然人业主仅拥有建筑物，用作住宅，并在房屋登记中登记姓名 | 不超过4,000万泰铢 | 0.02% |
| 同一类别 | 超过4,000万至6,500万泰铢 | 0.03% |
| 同一类别 | 超过6,500万至9,000万泰铢 | 0.05% |
| 同一类别 | 超过9,000万泰铢 | 0.10% |
| 其他住宅物业，例如许多第二套住宅、投资公寓，以及不符合房屋登记条件的住宅 | 不超过5,000万泰铢 | 0.02% |
| 同一类别 | 超过5,000万至7,500万泰铢 | 0.03% |
| 同一类别 | 超过7,500万至1亿泰铢 | 0.05% |
| 同一类别 | 超过1亿泰铢 | 0.10% |
商业、工业、出租和其他用途
| 税基价值 | 税率 |
|---|---|
| 不超过5,000万泰铢 | 0.30% |
| 超过5,000万至2亿泰铢 | 0.40% |
| 超过2亿至10亿泰铢 | 0.50% |
| 超过10亿至50亿泰铢 | 0.60% |
| 超过50亿泰铢 | 0.70% |
空置或未使用土地和建筑物
| 税基价值 | 起始税率 |
|---|---|
| 不超过5,000万泰铢 | 0.30% |
| 超过5,000万至2亿泰铢 | 0.40% |
| 超过2亿至10亿泰铢 | 0.50% |
| 超过10亿至50亿泰铢 | 0.60% |
| 超过50亿泰铢 | 0.70% |
空置或未使用土地长期持有成本可能逐渐上升。如果土地或建筑物连续三年空置或未按其状态合理使用，税率可每三年增加0.3个百分点，但不得超过法律上限。
业主应了解的主要免税情况
部分物业依法免税，包括某些国家财产、联合国或国际组织财产、使领馆财产、Thai Red Cross 财产、符合条件的宗教财产、公共墓地或火葬场、符合条件的慈善财产、在官方条件下用于公共利益的私人财产、公寓公共财产、土地开发项目中的公共设施土地，以及工业园区相关公共设施土地。
对于私人业主，最常见的重要免税情况通常是：
- 自然人拥有的农业物业：在相关地方行政区域内，应税价值可免税最高5,000万泰铢，但须符合官方农业用途规则。
- 自然人业主拥有土地和建筑物的主要住宅：如果业主将其作为住宅使用，并在该纳税年度1月1日列名于房屋登记，应税价值可免税最高5,000万泰铢。
- 自然人业主仅拥有建筑物的主要住宅：如果业主将其作为住宅使用，并在该纳税年度1月1日列名于房屋登记，应税价值可免税最高1,000万泰铢。
这些免税并不在所有情况下自动适用。公司、投资物业、出租公寓、第二套住宅、不符合房屋登记状态的物业，以及混合用途建筑，可能会被不同方式评估。
曼谷缴税期限
根据通常法定时间表，地方机关会在2月前发出税务评估通知，缴税通常在4月前完成。不过，官方公告可以延长期限。
例如，曼谷曾宣布延长2026纳税年度期限：评估通知从2026年2月延至4月，缴税期限从4月延至6月，分期缴税期限调整为2026年6月、7月和8月。由于期限可能变化，曼谷业主应每年以所属区办公室的最新通知为准。
在哪里缴纳土地和建筑税？
- 曼谷：通过相关曼谷区办公室或税务评估通知中列明的曼谷批准渠道缴纳。
- 市政区域：通过当地 municipality office 缴纳。
- Subdistrict Administrative Organization 区域：通过当地 SAO 办公室缴纳。
- Pattaya：通过 Pattaya City 缴纳。
务必保留付款凭证。如果您拥有多处物业，应分别核对每个区或每个地方主管机关发出的评估通知。
逾期缴税罚金
逾期缴税可能产生罚金和每月附加费。根据法律，罚金可能包括：
- 10% 未缴税额：在逾期后但收到书面催缴通知前缴纳。
- 20% 未缴税额：在书面催缴通知规定期限内缴纳。
- 40% 未缴税额：在催缴期限内仍未缴纳。
- 每月1% 附加费：按未缴税额计算，通常不足一个月也按一个月计算。
土地和建筑税欠款也可能在出售物业时造成实际问题。法律允许地方机关将欠税记录通知土地厅；如果某物业存在登记欠税，产权转让登记可能被阻止。
购买曼谷物业前的尽调清单
在购买曼谷土地、住宅、商业楼、仓库或公寓前，应询问当前和过往的土地和建筑税状态。对于空置土地、混合用途建筑、出租物业、公司持有物业和商业物业，这一点尤其重要。
应索取的文件和检查项目
- 最新土地和建筑税评估通知。
- 当前和上一纳税年度的缴税证明，如有。
- 确认相关区办公室或地方机关没有登记欠税。
- 土地、建筑物或公寓单元的官方评估价值。
- 当前用途分类：住宅、商业、农业、空置或混合用途。
- 如卖方声称主要住宅免税，应检查房屋登记状态。
- 如果物业产生收入，应检查租约、租客或商业用途信息。
- 在买卖合同中约定过户前后任何税款由谁承担。
常见错误
- 继续使用2020年或2021年的旧过渡期税率表。
- 以为所有住宅物业都享有同样免税额。
- 忽略主要住宅免税所需的房屋登记条件。
- 把出租公寓或公司持有单位当成个人主要住宅处理。
- 长期空置曼谷核心区土地，却未规划未来更高税负。
- 购买物业前不检查地方税欠款。
- 因邮寄地址过期而错过区办公室信件。
- 假设曼谷每年的缴税期限都相同。
给曼谷房产业主的最终建议
土地和建筑税已经成为泰国房产持有的常规成本，应纳入每一项曼谷房地产预算。对于普通单一住宅公寓，税额可能不高；但对于商业物业、空置土地、高价值住宅、工厂、仓库和投资组合，税负可能相当重要。
Hero Realtor 可以帮助买家、卖家、房东和投资者比较曼谷物业类型，并在交易前识别应提出的税务相关问题。至于最终税额、免税资格、缴税期限或申诉流程，应直接向相关曼谷区办公室或合格税务顾问确认。
如需了解曼谷公寓、住宅、土地、商业楼宇、仓库或投资物业，请通过我们的联系页面联系 Hero Realtor。
