ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ควรรู้ก่อนซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

การซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีค่าใช้จ่ายมากกว่าราคาซื้อขายที่ตกลงกัน ในวันจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อและผู้ขายอาจต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ค่าจดทะเบียนจำนอง ค่าจดทะเบียนเช่า และค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรม

จำนวนเงินที่ต้องชำระขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์ ประเภทผู้ขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ ราคาซื้อขายที่แจ้ง ระยะเวลาถือครอง วงเงินจำนอง เงื่อนไขสัญญา และมาตรการลดค่าธรรมเนียมของภาครัฐที่มีผลในวันโอน สำหรับคอนโด บ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ โกดัง โรงงาน และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในกรุงเทพฯ ควรตรวจค่าใช้จ่ายเหล่านี้ก่อนลงนามในใบจองหรือสัญญาจะซื้อจะขาย

สรุปค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ข้อมูลภาษีอสังหาริมทรัพย์แบบเก่ามีอะไรที่ต้องปรับปรุง?

บทความอสังหาริมทรัพย์รุ่นเก่าบางแห่งอธิบายว่าประเทศไทยแทบไม่มีภาษีทรัพย์สินรายปีและมีโครงสร้างค่าโอนที่เรียบง่าย ปัจจุบันข้อมูลดังกล่าวไม่ครบถ้วนแล้ว ประเทศไทยมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี และค่าใช้จ่ายในวันโอนยังแตกต่างตามภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย การจำนอง สถานะของผู้ขาย และมาตรการชั่วคราวของภาครัฐ

ผู้ซื้อและผู้ขายควรตรวจสอบ ข้อมูลค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรจากกรมที่ดิน และใช้ยอดที่สำนักงานที่ดินซึ่งรับจดทะเบียนคำนวณเป็นข้อมูลสุดท้าย

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ตามอัตราปกติโดยทั่วไปคิด 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการซื้อขายทรัพย์มือสองหลายกรณี ผู้ซื้อและผู้ขายอาจตกลงแบ่งคนละครึ่ง แต่กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าทุกธุรกรรมต้องแบ่ง 50/50 สัญญาจะซื้อจะขายควรระบุให้ชัดเจนว่าใครรับผิดชอบค่าโอน และราคาที่ตกลงรวมค่าใช้จ่ายสำนักงานที่ดินแล้วหรือไม่

สำหรับคอนโด บ้าน ที่ดิน และทรัพย์เชิงพาณิชย์ ไม่ควรคำนวณจากราคาประกาศหรือราคาซื้อขายเพียงอย่างเดียว เพราะค่าธรรมเนียมบางรายการใช้ราคาประเมิน ขณะที่ภาษีบางรายการใช้ราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า

มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจำนอง

ประเทศไทยอาจออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นระยะ มาตรการเดิมลดค่าธรรมเนียมโอนและจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านและห้องชุดบางประเภทที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยจำกัดเฉพาะผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยซึ่งเข้าเงื่อนไข และมาตรการดังกล่าวสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569

เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2569 คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการลดค่าธรรมเนียมสำหรับที่อยู่อาศัยระยะต่อไป อย่างไรก็ตาม ระยะเวลาบังคับใช้ คุณสมบัติผู้ซื้อ ประเภททรัพย์ วงเงิน ราคา และเงื่อนไขการจดทะเบียนต้องยึดตามกฎหมายลำดับรองและการยืนยันของสำนักงานที่ดินในวันโอน ควรตรวจ ประกาศรัฐบาลเกี่ยวกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมที่อยู่อาศัยปี 2569 และไม่ควรสันนิษฐานว่าทุกธุรกรรมได้รับสิทธิโดยอัตโนมัติ

ค่าจดทะเบียนจำนอง

หากผู้ซื้อใช้สินเชื่อจากธนาคารไทยและจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดิน จะมีค่าจดทะเบียนจำนองแยกจากค่าธรรมเนียมการโอน โดยทั่วไปคำนวณจากวงเงินจำนองที่จดทะเบียนและผู้ซื้อหรือผู้กู้เป็นผู้รับผิดชอบ

หากมีมาตรการลดค่าธรรมเนียม การจำนองอาจต้องจดทะเบียนในคราวเดียวกับการโอนที่เข้าเงื่อนไข และอาจมีข้อจำกัดด้านสัญชาติผู้ซื้อ ประเภททรัพย์ ราคา วงเงินกู้ และข้อกำหนดอื่น

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายโดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายฝั่งผู้ขายและจัดเก็บในวันโอนที่สำนักงานที่ดิน วิธีคำนวณแตกต่างกันระหว่างผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดากับนิติบุคคล

ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา

สำนักงานที่ดินโดยทั่วไปคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ จำนวนปีที่ถือครอง อัตราหักค่าใช้จ่ายตามกฎหมายซึ่งสัมพันธ์กับระยะเวลาถือครอง และอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้า

ผู้ขายสองรายที่ขายทรัพย์ในราคาเท่ากันจึงอาจเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายไม่เท่ากัน หากได้ทรัพย์มาในปีหรือด้วยวิธีที่แตกต่างกัน

ผู้ขายที่เป็นบริษัทหรือนิติบุคคล

สำหรับบริษัทหรือนิติบุคคลจดทะเบียน ภาษีหัก ณ ที่จ่ายโดยทั่วไปคิด 1% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่สูงกว่า

ผู้ขายควรขอประมาณการจากสำนักงานที่ดินก่อนรับข้อเสนอแบบราคาสุทธิ โดยเฉพาะทรัพย์มูลค่าสูง ทรัพย์มรดก ทรัพย์ที่ถือโดยบริษัท หรือทรัพย์ที่ถือครองมาไม่นาน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะใช้กับการขายอสังหาริมทรัพย์บางกรณีที่มีลักษณะเป็นทางการค้าหรือหากำไร เมื่อเข้าเงื่อนไข อัตรารวมโดยทั่วไปคือ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่สูงกว่า

กรณีที่มักเข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ

• ผู้ขายเป็นผู้ประกอบการหรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
• ผู้ขายเป็นบริษัทหรือนิติบุคคลที่ถือหรือขายทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจ
• ขายทรัพย์ภายในห้าปีนับจากวันที่ได้มา และไม่มีข้อยกเว้นตามกฎหมาย
• มีการพัฒนา แบ่งแปลง หรือทำการตลาดในลักษณะเชิงพาณิชย์หรือหากำไร

กรณีที่อาจได้รับยกเว้น

• ถือครองเกินห้าปีและไม่เข้าเกณฑ์การขายเชิงพาณิชย์อื่น
• ได้ทรัพย์มาโดยมรดก
• ผู้ขายใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักและมีชื่อในทะเบียนบ้านครบตามเงื่อนไข
• การโอนเข้าเงื่อนไขยกเว้นอื่นตามกฎหมาย

เนื่องจากภาษีธุรกิจเฉพาะอาจสูงกว่าอากรแสตมป์มาก ผู้ขายควรยืนยันการจัดประเภทภาษีก่อนตกลงราคาขายสุทธิ

อากรแสตมป์

อากรแสตมป์โดยทั่วไปใช้เมื่อการขายไม่อยู่ภายใต้ภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยทั่วไปคิด 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่สูงกว่า

ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์โดยปกติไม่ถูกเรียกเก็บพร้อมกันสำหรับการขายครั้งเดียวกัน การพิจารณาสุดท้ายขึ้นอยู่กับประเภทผู้ขาย ระยะเวลาถือครอง ประวัติทรัพย์ สถานะทะเบียนบ้าน และข้อเท็จจริงของธุรกรรม

ค่าจดทะเบียนเช่า

ผู้ซื้อหรือผู้เช่าที่ใช้โครงสร้างสัญญาเช่าระยะยาวแทนการถือกรรมสิทธิ์ควรรวมค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนไว้ในงบประมาณด้วย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อให้บังคับได้เกินสามปี

โดยทั่วไปค่าจดทะเบียนเช่าคิด 1% และอากรแสตมป์ 0.1% จากค่าเช่าตลอดระยะเวลาที่จดทะเบียน รวมถึงเงินกินเปล่าหรือค่าตอบแทนแรกเข้าหากมี

เรื่องนี้สำคัญสำหรับสัญญาเช่าบ้าน วิลล่า ที่ดิน พื้นที่เชิงพาณิชย์ ออฟฟิศ โกดัง และโรงงานระยะยาว

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเฉพาะวันโอน แต่เป็นต้นทุนการถือครองที่ควรตรวจสอบ ภาษีนี้จัดเก็บจากที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด โดยพิจารณาจากการใช้ประโยชน์จริง ราคาประเมิน และสิทธิยกเว้น

ประเภทการใช้ประโยชน์หลัก ได้แก่ ที่อยู่อาศัย เกษตรกรรม พาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม และทรัพย์ว่างเปล่า เจ้าของทรัพย์ในกรุงเทพฯ สามารถตรวจ ข้อมูลภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรุงเทพมหานคร และตรวจราคาประเมินผ่าน ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สินของกรมธนารักษ์

ก่อนซื้อที่ดิน โกดัง โรงงาน อาคารพาณิชย์ บ้าน หรือคอนโดลงทุน ควรถามว่ามีภาษีค้างชำระหรือไม่ และภาษีของปีที่มีการโอนจะถูกแบ่งความรับผิดชอบระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายอย่างไร

ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ?

ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อควรเตรียม

• เงินจองหรือเงินมัดจำ: ตรวจว่าเงินคืนได้หรือไม่หากการตรวจสอบ สินเชื่อ โควตาต่างชาติ หรือเงื่อนไขการโอนไม่ผ่าน
• ส่วนแบ่งค่าธรรมเนียมโอน: ระบุสัดส่วนในสัญญาให้ชัดเจน
• ค่าจดทะเบียนจำนอง: เกิดขึ้นหากผู้ซื้อจดทะเบียนจำนอง
• ค่าใช้จ่ายธนาคาร: อาจมีค่าประเมิน ค่าดำเนินการสินเชื่อ ประกันภัย ค่าเอกสาร และค่าแคชเชียร์เช็ค
• ค่าตรวจสอบทางกฎหมาย: สำคัญสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ บริษัท ที่ดิน ทรัพย์เชิงพาณิชย์ และธุรกรรมมูลค่าสูง
• ค่าใช้จ่ายนิติบุคคลอาคารชุด: ตรวจค่าส่วนกลาง กองทุนส่วนกลาง หนังสือปลอดหนี้ เงินประกันตกแต่ง และกฎย้ายเข้า
• ต้นทุนหลังซื้อ: รวมภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าส่วนกลาง ประกันภัย การบำรุงรักษา และภาษีรายได้ค่าเช่าเมื่อเกี่ยวข้อง

ค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายควรเตรียม

• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณที่สำนักงานที่ดินตามประเภทผู้ขาย
• ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์: ควรตรวจให้ชัดเจนก่อนรับข้อเสนอ
• ส่วนแบ่งค่าธรรมเนียมโอน: หากผู้ขายตกลงแบ่งหรือรับผิดชอบ
• ค่าส่วนกลางค้างชำระ: ผู้ขายคอนโดต้องขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้
• การไถ่ถอนจำนอง: ประสานธนาคารเรื่องเอกสารและกำหนดเวลา
• ค่าคอมมิชชั่นนายหน้า: ตรวจอัตรา VAT วันชำระ และเงื่อนไขที่ทำให้ค่าคอมมิชชั่นถึงกำหนด
• ค่าซ่อมหรือส่งมอบ: รวมงานที่ตกลงไว้ในสัญญาซื้อขาย

ข้อควรรู้สำหรับผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ

สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโด Freehold ภาษีและค่าธรรมเนียมเป็นเพียงส่วนหนึ่งของขั้นตอน อาคารต้องมีโควตาต่างชาติเหลือ และนิติบุคคลอาคารชุดต้องออกหนังสือรับรองสัดส่วนต่างชาติและหนังสือปลอดหนี้ตามที่ใช้ในวันโอน

ผู้ซื้อควรตรวจเอกสารธนาคารสำหรับการโอนเงินตราต่างประเทศก่อนส่งเงิน หลักฐานการโอนเงินที่ไม่ถูกต้องหรือไม่ครบอาจทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าหรือไม่สามารถดำเนินการได้

ก่อนชำระเงินมัดจำที่ไม่สามารถคืนได้ ควรยืนยัน:

• ห้องชุดสามารถโอนภายใต้โควตาต่างชาติได้จริง
• ผู้ขายมีเอกสารกรรมสิทธิ์และเอกสารระบุตัวตนครบถ้วน
• นิติบุคคลสามารถออกหนังสือรับรองโควตาและหนังสือปลอดหนี้ได้
• ธนาคารสามารถออกเอกสารเงินตราต่างประเทศที่สำนักงานที่ดินต้องใช้ได้
• สัญญาระบุผลกรณีโควตา สินเชื่อ การตรวจสอบ หรือเอกสารโอนไม่ผ่าน

ตัวอย่าง: ทำไมภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์จึงแตกต่างกันมาก?

สมมติขายคอนโดมือสองในราคา 10 ล้านบาท และราคาประเมินเท่ากับ 10 ล้านบาท หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีรายการนี้อาจอยู่ประมาณ 330,000 บาท ก่อนรวมภาษีหัก ณ ที่จ่ายและส่วนแบ่งค่าโอน แต่หากไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะและเสียอากรแสตมป์แทน อากรอาจอยู่ประมาณ 50,000 บาท

ตัวอย่างนี้ยังไม่รวมภาษีหัก ณ ที่จ่าย ค่าจำนอง ค่าทนาย ค่านายหน้า ต้นทุนการถือครอง หรือมาตรการลดค่าธรรมเนียม จุดสำคัญคือระยะเวลาถือครองและสถานะทางภาษีของผู้ขายมีผลต่อเงินสุทธิอย่างมาก

เอกสารที่ควรขอก่อนลงนาม

• สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• เอกสารระบุตัวผู้ขายหรือหนังสือรับรองบริษัท
• หนังสือมอบอำนาจ หากมีฝ่ายใดไม่ไปสำนักงานที่ดินด้วยตนเอง
• ราคาประเมินทุนทรัพย์หรือประมาณการจากสำนักงานที่ดิน
• ประมาณการภาษีและค่าธรรมเนียมทั้งหมด
• หนังสือรับรองโควตาต่างชาติและหนังสือปลอดหนี้เมื่อเกี่ยวข้อง
• หลักฐานค่าส่วนกลาง กองทุนส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภค และหนี้ค้างชำระ
• เอกสารไถ่ถอนจำนอง หากทรัพย์ติดจำนอง
• หลักฐานการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
• ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าใครชำระภาษี ค่าธรรมเนียม และหนี้แต่ละรายการ

ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง

• คิดว่ามีเพียงค่าธรรมเนียมโอน 2% เท่านั้น
• ไม่ตรวจว่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ขึ้นอยู่กับผู้ขายและข้อเท็จจริงของธุรกรรม
• ใช้เฉพาะราคาขายโดยไม่ตรวจราคาประเมิน
• คิดว่าผู้ซื้อกับผู้ขายต้องแบ่งค่าใช้จ่ายทุกอย่างคนละครึ่ง
• คิดว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมที่หมดอายุหรือเพิ่งมีมติประกาศใช้กับทุกธุรกรรมทันที
• จ่ายเงินมัดจำก่อนตรวจโควตาต่างชาติ สินเชื่อ เอกสาร และผลการตรวจสอบทรัพย์
• ไม่คำนึงถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังซื้อ
• ไม่ระบุผู้รับผิดชอบค่าส่วนกลาง ภาษีค้าง และค่าใช้จ่ายที่อาจถูกประเมินเพิ่มเติมในสัญญา

คำถามที่พบบ่อย

ค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็น 2% เสมอหรือไม่?

อัตราปกติโดยทั่วไปคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ แต่อาจมีมาตรการลดชั่วคราวสำหรับธุรกรรมที่เข้าเงื่อนไขครบและได้รับการยืนยันจากสำนักงานที่ดิน

ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน?

การซื้อขายทรัพย์มือสองหลายกรณีแบ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แต่สามารถเจรจาได้และควรระบุไว้ในสัญญา

ผู้ขายต้องเสียทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์หรือไม่?

โดยทั่วไปไม่ หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะไม่เรียกเก็บอากรแสตมป์สำหรับการขายครั้งเดียวกัน หากไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะจึงอาจเสียอากรแสตมป์แทน

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเหมือนภาษีกำไรจากการขายหรือไม่?

ประเทศไทยจัดเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินในวันโอน วิธีคำนวณต่างกันระหว่างบุคคลธรรมดากับนิติบุคคล และไม่ใช่อัตราภาษีกำไรจากการขายแบบคงที่อย่างง่าย

ผู้ซื้อชาวต่างชาติเสียภาษีการโอนต่างจากคนไทยหรือไม่?

ค่าธรรมเนียมและภาษีหลักโดยทั่วไปขึ้นอยู่กับธุรกรรม ประเภทผู้ขาย มูลค่าทรัพย์ และกฎหมายที่ใช้ มากกว่าสัญชาติอย่างเดียว แต่ผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติมีข้อกำหนดเพิ่มเติมเรื่องโควตาและหลักฐานเงินตราต่างประเทศ

ประเทศไทยมีภาษีทรัพย์สินรายปีหรือไม่?

มี โดยเรียกว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จำนวนภาษีขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ ราคาประเมิน สิทธิยกเว้น และการประเมินของหน่วยงานท้องถิ่น

คำแนะนำก่อนซื้อหรือขาย

ก่อนซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ควรคำนวณต้นทุนทั้งหมด ไม่ใช่พิจารณาเพียงราคาประกาศ ผู้ซื้อควรเตรียมส่วนแบ่งค่าโอน ค่าจำนอง ค่าตรวจสอบกฎหมาย ค่าใช้จ่ายธนาคาร ค่าใช้จ่ายอาคารชุด และต้นทุนหลังซื้อ ผู้ขายควรประมาณภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ส่วนแบ่งค่าโอน ค่าไถ่ถอนจำนอง หนี้ค้าง และค่าคอมมิชชั่นก่อนตกลงราคาสุทธิ

Hero Realtor สามารถช่วยผู้ซื้อและผู้ขายเปรียบเทียบคอนโดในกรุงเทพฯ บ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ ออฟฟิศ โกดัง และโรงงาน ส่วนยอดภาษี ค่าธรรมเนียม กฎหมาย สินเชื่อ และเอกสารโอนสุดท้าย ควรยืนยันกับหน่วยงานและผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้อง

หากต้องการปรึกษาการซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ โปรดติดต่อ Hero Realtor ผ่านหน้าติดต่อของเรา