在泰国买卖房产前应了解的税费和过户成本

在泰国买卖房地产，不只是买卖双方协商成交价格。在土地厅办理过户时，买方和卖方可能需要支付过户登记费、预扣所得税、特定营业税、印花税、按揭登记费、租赁登记费以及其他交易费用。

实际金额取决于物业类型、卖方身份、政府评估价值、申报成交价、持有年限、按揭金额、合同条款，以及过户时是否存在适用的政府临时减费措施。对于曼谷公寓、住宅、土地、商业楼宇、仓库、工厂和投资物业，应在签署预订协议或买卖协议前核实这些成本。

泰国房地产过户成本快速总结

旧版泰国房地产税费资料有哪些需要更新？

一些较旧的泰国房地产文章会把泰国描述成几乎没有年度房地产税、过户结构非常简单的市场。现在这种说法已经不完整。泰国已经实施年度土地和建筑物税，而交易成本还会因特定营业税、印花税、预扣税、按揭登记、卖方情况和政府临时措施而变化。

买卖双方应查看泰国土地厅发布的登记费用、税费和印花税官方说明，并以负责办理过户的土地厅办公室最终计算为准。

过户登记费

房地产买卖的标准过户登记费通常为政府评估价值的 2%。在许多二手房交易中，买卖双方会约定各承担一半，但所有私人交易并不必须采用 50/50 分担方式。买卖协议应明确规定由谁支付过户费，以及约定价格是否包括土地厅费用。

对于公寓、住宅、土地和商业物业，不应只按照挂牌价或成交价计算费用。部分费用使用政府评估价值，而部分税费则按照评估价值和申报成交价中的较高者计算。

临时过户费和按揭登记费减免

泰国会不定期推出针对合资格住宅交易的临时减费措施。上一项措施曾把部分住宅和公寓的过户费及按揭登记费降至 0.01%，条件包括成交价和政府评估价值均不超过 700 万泰铢，并仅适用于符合条件的泰国籍自然人买方。该措施已于 2026 年 6 月 30 日结束。

泰国内阁于 2026 年 6 月 30 日批准了后续住宅减费措施。不过，正式生效日期、适用期间、买方资格、物业类型、价格限制和登记条件，必须以实施法规及过户当天土地厅的确认结果为准。应查看泰国政府关于 2026 年住宅登记费减免措施的公告，不要假定所有交易都会自动获得优惠。

按揭登记费

如果买方通过泰国银行贷款购买物业并在土地厅登记按揭，会产生独立的按揭登记费。该费用通常按登记按揭金额计算，并由买方或借款人承担。

房产过户费与按揭登记费属于不同项目。如果适用临时减费措施，按揭可能必须与符合条件的房产过户同时登记，并满足买方国籍、物业类型、价格、贷款金额和其他条件。

出售房地产的预扣所得税

预扣所得税通常属于卖方成本，并在土地厅办理过户时征收。个人卖方和法人卖方的计算方法不同。

个人卖方

个人卖方的预扣税通常根据政府评估价值、持有年限、与持有期对应的法定费用扣除比例，以及个人所得税累进税率计算。

因此，即使两名卖方以相同价格出售物业，如果取得物业的年份或方式不同，预扣税金额也可能不同。

公司或法人卖方

公司或注册法人出售物业时，预扣税通常为申报成交价或政府评估价值较高者的 1%。

卖方在接受净价报价前，应要求土地厅提供初步估算，尤其是高价值物业、继承物业、公司持有物业或持有期较短的物业。

特定营业税

特定营业税适用于某些具有商业或盈利性质的不动产转让。适用时，综合税率通常为申报成交价或政府评估价值较高者的 3.3%。

通常可能需要缴纳特定营业税的情况

• 卖方是房地产开发商或经营房地产销售的企业。
• 卖方是将物业作为业务资产持有或出售的公司或法人。
• 物业在取得后五年内出售，且不符合任何法定例外。
• 物业经过开发、分割或以显示商业或盈利目的的方式进行销售。

可能符合例外规定的情况

• 物业持有超过五年，且交易不符合其他商业销售条件。
• 物业通过继承取得。
• 卖方把物业作为主要住宅使用，并符合规定的户籍登记期限。
• 转让属于法律规定的其他豁免类别。

由于特定营业税可能明显高于印花税，卖方应在同意净售价前确认预计适用的税务处理。

印花税

印花税通常适用于不需要缴纳特定营业税的房地产销售，税率一般为申报成交价或政府评估价值较高者的 0.5%。

同一项房产销售通常不会同时缴纳特定营业税和印花税。最终分类取决于卖方身份、持有期限、物业历史、户籍状态和其他交易事实。

租赁登记费

采用长期租赁而非永久产权结构的买方或租客，也应把租赁登记费用计入预算。不动产租约超过三年时，通常必须采用书面形式并向主管官员登记，才能在超过三年的范围内执行。

一般登记费为 1%，印花税为 0.1%，计算基础为登记租期内的总租金以及适用的租赁权利金或入场费。

这对长期住宅租约、别墅租约、土地租约、商业租约、办公室租约、仓库租约和工厂租约尤其重要。

年度土地和建筑物税

土地和建筑物税不是过户当天的费用，但属于重要的年度持有成本。该税适用于土地、建筑物和公寓单位，并根据物业实际用途、政府评估价值和适用减免进行评估。

主要用途类别包括住宅、农业、商业或工业，以及空置或未使用物业。曼谷业主可以查看曼谷市政府土地和建筑物税资料，并通过泰国财政部国库厅房地产评估系统查询政府评估价值。

在购买土地、仓库、工厂、商业楼宇、商住楼、住宅或投资公寓前，应检查是否存在年度税款欠缴，并约定该年度税款如何在买卖双方之间分配。

通常由谁支付各项费用？

买方应准备的费用

• 预订金或押金：确认尽职调查、贷款、外国人配额或过户条件失败时是否可以退款。
• 过户费分担：应在合同中明确约定。
• 按揭登记费：买方登记按揭时产生。
• 银行费用：可能包括估价费、贷款处理费、保险费、文件费和银行本票费用。
• 法律尽职调查：外国买方、公司买方、土地、商业物业和高价值交易尤其需要。
• 公寓法人管理费用：检查公共管理费、公共基金、无欠费证明、装修押金和入住规则。
• 未来持有成本：包括土地和建筑物税、公共管理费、保险、维护费以及适用的租金所得税。

卖方应准备的费用

• 预扣所得税：根据卖方类别和官方规定在土地厅计算。
• 特定营业税或印花税：接受报价前应确定适用项目。
• 过户费分担：包括卖方同意承担的部分。
• 未付公共管理费：公寓卖方通常需要取得无欠费证明。
• 解除按揭：物业存在按揭时，应提前协调银行文件和时间。
• 中介佣金：确认佣金率、增值税、付款日期和付款触发条件。
• 维修或交接费用：包括买卖合同中约定的工作。

外国公寓买方的特别注意事项

外国人购买永久产权公寓时，税费只是过户程序的一部分。楼宇必须仍有外国人持有配额，公寓法人管理处还必须出具外国人比例确认文件和无欠费证明。

买方在汇款前还应确认银行需要出具的外币汇款文件。汇款证据错误或不完整，可能延迟或阻止外国人永久产权公寓过户。

支付不可退还的押金前，应确认：

• 单位可以依法在外国人配额下办理过户。
• 卖方可以提供公寓产权和身份证明文件。
• 法人管理处可以出具外国人配额确认和无欠费证明。
• 收款银行可以出具土地厅要求的外汇文件。
• 合同明确规定配额、贷款、尽职调查或过户文件失败时的处理方式。

示例：为什么特定营业税和印花税差异很大？

假设一套二手公寓以 1,000 万泰铢过户，政府评估价值也是 1,000 万泰铢。如果适用特定营业税，仅该项税费可能约为 330,000 泰铢，尚未包括预扣税和过户费分担。如果不适用特定营业税而改为缴纳印花税，印花税可能约为 50,000 泰铢。

该简化示例不包括预扣税、按揭费、律师费、中介佣金、年度持有成本或临时减费。其重点是卖方的持有期限和税务分类会明显影响最终净收入。

签署合同前应索取的文件

• 土地权属文件或公寓产权文件副本
• 卖方身份证明或公司注册文件
• 任何一方不能亲自到土地厅时使用的授权委托书
• 政府评估价值或土地厅初步估算
• 预计税费和登记费用计算
• 适用时的外国人配额确认和无欠费证明
• 公共管理费、公共基金、水电费和其他欠款证明
• 物业存在按揭时的解除按揭文件
• 适用时的土地和建筑物税缴款证明
• 明确规定各项税费和欠款由谁承担的书面协议

应避免的常见错误

• 认为 2% 过户费是唯一政府费用。
• 忽视特定营业税和印花税取决于卖方及交易事实。
• 只使用成交价而忽略政府评估价值。
• 认为买卖双方必须平均分担所有费用。
• 认为已经到期或刚获内阁批准的减费措施会自动适用于所有交易。
• 在确认外国人配额、贷款、尽职调查和过户文件前支付押金。
• 购买后忽略年度土地和建筑物税。
• 未在合同中规定未付管理费、地方税和追加评估费用由谁承担。

常见问题

泰国房地产过户费一定是 2% 吗？

标准税率通常为政府评估价值的 2%。只有交易满足当前法律的全部条件，并得到土地厅确认时，才可能适用临时优惠。

通常由谁支付过户费？

许多二手房交易由买卖双方分担，但可以协商，具体比例应写入买卖合同。

卖方需要同时缴纳特定营业税和印花税吗？

通常不需要。如果适用特定营业税，同一项房产销售一般不再征收印花税。如果不适用特定营业税，则可能需要缴纳印花税。

预扣所得税等同于资本利得税吗？

泰国在土地厅过户时征收预扣所得税。个人卖方和法人卖方的计算方式不同，不应将其理解为简单的固定资本利得税。

外国买方是否需要支付不同的过户税？

主要土地厅费用和税费通常取决于交易、卖方身份、物业价值和适用法律，而不只是买方国籍。不过，外国公寓买方还必须满足外国人配额和外币汇款文件要求。

泰国是否有年度房地产税？

有。泰国征收年度土地和建筑物税，税额取决于物业用途、评估价值、减免和地方主管机关的评估。

买卖房地产前的最终建议

在泰国买卖房地产前，应计算完整交易成本，而不只是挂牌价格。买方应预算过户费分担、按揭登记、法律检查、银行费用、公寓费用和未来持有成本。卖方应在同意净售价前估算预扣税、特定营业税或印花税、过户费分担、解除按揭、未付费用和中介佣金。

Hero Realtor 可以帮助买卖双方比较曼谷公寓、住宅、土地、商业楼宇、办公室、仓库和工厂。最终税费、法律、贷款和过户要求，应向相关主管机关和合格专业人士确认。

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