作者：Hero Realtor · 更新于2026年10月13日
许多买家会问房产和居留是否挂钩。在泰国这是两套独立的制度：房产法律决定您能拥有什么，移民规则决定您能停留多久。本文比较主要的长期居留选项以及房产在其中的作用。内容为截至2026年10月的一般性信息，不构成法律或移民意见。
在曼谷买公寓能获得签证吗？
本身不能。外国人可在49%外资份额内拥有公寓单位（参见外国人在曼谷拥有公寓的产权说明），但拥有产权并不赋予居留权。部分签证途径允许符合条件的房产计入所需的投资额，详见下文。
泰国长期居留签证选项如何比较？
| 选项 | 常见期限 | 主要条件 | 房产的作用 |
|---|---|---|---|
| 退休签证（Non-O、O-A、O-X） | 1年，可续签（O-X更长） | 50岁以上，泰国银行存款约80万泰铢或月收入6.5万泰铢 | 无 |
| LTR签证（BOI） | 10年（5+5） | 按类别设收入和投资门槛，政府费用约5万泰铢 | 部分类别中，符合条件的购房可计入所需投资 |
| Thailand Privilege（原Elite） | 5至20年 | 按档位一次性缴纳会员费，无收入要求 | 无 |
| 300万泰铢投资途径（Non-B） | 1年，可续签 | 300万泰铢以上永久产权公寓，资金从境外汇入，并取得旅游与体育部函件 | 房产即为合格投资 |
| DTV（泰国目的地签证） | 最长5年 | 远程工作者，需资金证明，单次停留有限制 | 无 |
依据已公布信息整理。门槛、费用和受理状态会变化，引用任何数字前请向签发机构核实。
不同买家适合哪种选择？
- 50岁以上在曼谷退休：退休签证，无需拥有房产。
- 高净值买家，希望10年期并减少报到：LTR签证，前提是满足某一类别的门槛。
- 希望手续简单并可支付会员费：Thailand Privilege。
- 自住购买300万泰铢以上公寓：投资途径，需审批并视当前受理状态而定。最近有报道称自2026年10月1日起暂停受理申请，请在作决定前确认。
- 为海外雇主远程工作：DTV。
为签证买公寓前应做什么？
- 向签发机构（而不只是卖方）确认最新规则和受理状态。
- 确认楼盘仍有外资份额，且单位登记在您本人名下。外资份额请看外国人在曼谷拥有公寓的产权说明。
- 为价格之外的持有成本做预算，包括公寓物业费与公共基金和房产买卖过户费用与税费详解。
- 保留银行记录，证明资金以外币从境外汇入。
- 不要假定签证一定获批。即使未获批，您仍然拥有该房产。
还需要做哪些报到？
多数长期居留签证持有人仍需每90天报告住址，部分类别报到频率较低。请阅读TM47 90天报到指南。如果将公寓出租给外国人，房东须办理TM30，详见TM30指南。更多签证相关文章见移民与签证专栏。
先租房再决定如何？
如果还没准备好下决心，在选择签证期间先租房是稳妥的做法。请参阅外国人在泰国租房指南、曼谷公寓租赁指南和泰国租房合同清单。签证身份不赋予土地权利，请看外国人能在泰国买房或买地吗。
常见问题
在曼谷买公寓能自动获得签证吗？
不能自动获得。拥有公寓与移民身份是两回事。自2025年10月起，购买价值300万泰铢以上永久产权公寓的买家可申请一条需要审批的途径，但规则仍在变化，购买前请确认最新状态。
泰国退休签证有什么要求？
申请人须年满50岁并提供资金证明，通常为泰国银行账户中存有80万泰铢，或每月养老金/收入约6.5万泰铢。视签证类型，还可能有医疗保险等其他条件。
什么是LTR签证？
长期居留（LTR）签证是由泰国投资促进委员会（BOI）负责的10年期签证，分为多个类别，包括高净值全球公民、高净值退休人士、在泰远程工作者和高技能专业人士。各类别的收入和投资门槛不同且已有调整，请查阅BOI的官方要求。
Thailand Elite还有吗？
有，但现在品牌名称为Thailand Privilege。这是付费会员制，可获得5至20年的停留期，无需收入证明。各档价格和优惠会变化，请向项目方确认最新价格。
长期签证能让我在泰国拥有土地吗？
不能。签证身份不会改变房地产法律。外国人原则上仍不能拥有土地，公寓所有权仍受49%外资份额限制。
