外国人能在泰国买房或买地吗？2026指南

作者：Hero Realtor · 更新于2026年10月11日

简短回答：外国人原则上不能在泰国拥有土地，但可以在49%外资份额内合法购买公寓，并通过登记的租赁权、用益权或地上权持有土地上的房屋。只有少数情形可以拥有土地，如获得BOI或工业区许可，或根据第96条之二投资4,000万泰铢。

本文解释每种合法途径及其风险，以及为何名义股东结构越来越危险。内容为截至2026年10月的一般性信息，不构成法律意见。泰国房地产法律和执法情况会变化，请在作出决定前向持有泰国执业资格的律师确认细节。

外国人可以在泰国拥有土地吗？

原则上不可以。《土地法典》第86条禁止外国人取得土地。例外情形有限：获得泰国投资促进委员会（BOI）或泰国工业区管理局（IEAT）许可用于经营的投资者，以及适用于住宅用地的第96条之二途径。若为经营目的购置，请参阅如何在泰国申请工厂许可证（英文）。

途径	获得的权利	期限	主要风险
公寓（永久产权）	拥有单位产权	无期限	楼盘49%外资份额可能已满。参见外国人在曼谷拥有公寓的产权说明。
登记租赁权	使用土地并拥有其上的房屋	最长30年	续约条款可能无法强制执行。
用益权	居住并使用该房产的权利	最长至权利人终身	通常随权利人去世而终止，不可继承。
地上权	在他人土地上拥有建筑物的权利	固定期限或终身	取决于地主及登记的条款。
第96条之二	拥有小面积住宅用地	在满足条件期间	需持有约4,000万泰铢的认可投资至少5年，并获批准。
泰国配偶	由泰国配偶拥有土地	-	外国配偶没有法律上的权利。

仅为概述。条件、费用和条款各不相同，请向泰国律师和土地厅核实。

超过三年的不动产租约必须在土地厅登记，否则仅三年内具有强制执行力。最长期限为30年。常见结构是将土地租赁权登记与房屋所有权登记相结合。签约前请核实：

一些买家通过泰国公司和泰国名义股东持有土地，这属于违法。当局正在加强执法，2026年8月泰国内政部的紧急通函要求土地官员筛查持有土地的公司，如公司是为外国人代持土地而设立，则须提起刑事控告。后果可能包括被责令处置土地以及相关人员被起诉。已处于此类结构中的人应寻求独立的法律意见。

需要帮助寻找合法合规的方案？我们的团队可以筛选符合合法途径的房源，并介绍可靠的律师。联系Hero Realtor顾问（英文页面），或查看常见问题解答。

原则上不可以。泰国《土地法典》禁止外国人拥有土地，仅有少数例外，如获得BOI或工业区管理局许可，以及第96条之二（Section 96 bis）的投资途径。但外国人可以合法拥有公寓单位和房屋建筑。

可以，房屋建筑本身可由外国人持有，但其下的土地不行。常见做法是通过登记的租赁权、用益权或地上权使用土地，并将房屋登记在外国人名下。

登记的租约最长为30年。关于自动续约的条款只是合同承诺，可能无法强制执行；截至本文撰写时，99年租约的提案尚未成为法律。

实际由外国人控制的公司在土地法上被视为外国人。利用泰国名义股东持有土地属于违法，且执法力度正在加强，可能被责令处置土地并面临刑事追诉。

泰国配偶可以拥有土地，但外国配偶对土地没有所有权。土地厅通常要求外国配偶签署声明，确认购地资金属于泰国配偶的个人财产。