วิธีเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติโดยทั่วไปไม่ซับซ้อน โดยเฉพาะในเมืองใหญ่และทำเลยอดนิยมของชาวต่างชาติ เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ หัวหิน สมุทรปราการ และชลบุรี ชาวต่างชาติสามารถเช่าคอนโด อพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ บ้าน ทาวน์เฮาส์ วิลล่า หรือทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้ ขึ้นอยู่กับงบประมาณ ทำเล ระยะสัญญา และการอนุมัติของเจ้าของทรัพย์

อย่างไรก็ตาม การเช่าที่พักให้ปลอดภัยไม่ได้หมายถึงการดูรูปแล้วจ่ายเงินเท่านั้น ผู้เช่าชาวต่างชาติควรเข้าใจสัญญาเช่า เงินประกัน การแจ้งที่พัก TM30 ค่าน้ำค่าไฟ กฎอาคาร ความรับผิดชอบเรื่องซ่อม และวิธีตรวจทรัพย์ก่อนชำระเงิน

คู่มือนี้อธิบายวิธีเช่าที่พักในประเทศไทยอย่างเป็นขั้นตอน ตั้งแต่เลือกประเภททรัพย์ ตรวจเอกสาร อ่านสัญญา ไปจนถึงการย้ายเข้า

ชาวต่างชาติเช่าที่พักในไทยได้หรือไม่?

ได้ ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่พักอาศัยในประเทศไทยได้ ประเภทที่พบบ่อย ได้แก่ คอนโด อพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ บ้าน ทาวน์เฮาส์ และวิลล่า ผู้เช่าชาวต่างชาติไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ในไทย แต่เจ้าของอาจขอข้อมูลหนังสือเดินทาง วีซ่า เบอร์ติดต่อ และหลักฐานการทำงานหรือรายได้ในบางกรณี

สำหรับที่อยู่อาศัยทั่วไป ระยะเช่าที่พบบ่อยคือ 6 เดือน 12 เดือน หรือมากกว่า โดยคอนโดและบ้านส่วนใหญ่มักใช้สัญญา 12 เดือน ส่วนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และอพาร์ตเมนต์บางแห่งอาจให้เช่าระยะสั้นกว่าได้

เช็กลิสต์ก่อนเช่า

• เลือกทำเลตามการเดินทาง ไลฟ์สไตล์ โรงเรียน ระบบขนส่ง และงบประมาณ
• ยืนยันค่าเช่าและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมทั้งหมด
• ตรวจห้องจริงหรือดูผ่านวิดีโอคอลแบบสด
• ตรวจสอบกฎอาคารเรื่องสัตว์เลี้ยง ที่จอดรถ การสูบบุหรี่ แขก และการพักระยะสั้น
• ถามว่าเจ้าของสามารถยื่น TM30 ให้ผู้เช่าชาวต่างชาติได้หรือไม่
• อ่านสัญญาก่อนจ่ายเงินประกัน
• ถ่ายรูปและวิดีโอสภาพห้องก่อนย้ายเข้า
• เก็บใบเสร็จ สัญญา สำเนาหนังสือเดินทาง และเอกสารตรวจคนเข้าเมือง

ประเภททรัพย์ที่เหมาะกับผู้เช่าชาวต่างชาติ

คอนโดมิเนียม

คอนโดเป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ มักมีระบบรักษาความปลอดภัย สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถ ลิฟต์ นิติบุคคล และอยู่ใกล้ BTS, MRT, ห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศ โรงเรียน หรือโรงพยาบาล

อพาร์ตเมนต์

อพาร์ตเมนต์มักมีเจ้าของหรือบริษัทเดียวบริหารทั้งอาคาร อาจเช่าง่ายกว่า มีระบบบิลและการจัดการที่ชัดเจน แต่สภาพห้องและสิ่งอำนวยความสะดวกแตกต่างกันมาก

เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

เหมาะกับชาวต่างชาติที่ต้องการความยืดหยุ่น บริการทำความสะอาด ห้องพร้อมเฟอร์นิเจอร์ และการบริหารแบบโรงแรม ค่าเช่ามักสูงกว่าคอนโดทั่วไป แต่บางแห่งรวมบริการและค่าสาธารณูปโภคบางรายการ

บ้านและทาวน์เฮาส์

เหมาะกับครอบครัว เจ้าของสัตว์เลี้ยง หรือผู้ที่ต้องการพื้นที่มากขึ้น ที่จอดรถส่วนตัว และพื้นที่กลางแจ้ง ควรตรวจความรับผิดชอบเรื่องสวน ปั๊มน้ำ หลังคา ประตูรั้ว แมลง ระบบระบายน้ำ และแอร์ให้ชัดเจน

วิลล่า

พบมากในภูเก็ต เกาะสมุย หัวหิน พัทยา และเมืองท่องเที่ยว ควรตรวจค่าดูแลสระว่ายน้ำ สวน ค่าไฟ ระบบรักษาความปลอดภัย อินเทอร์เน็ต น้ำประปา และความรับผิดชอบด้านซ่อมบำรุงก่อนเซ็นสัญญา

เอกสารที่ชาวต่างชาติมักต้องใช้

• สำเนาหนังสือเดินทาง
• หน้าวีซ่าหรือตราประทับเข้าประเทศล่าสุด
• เบอร์โทรศัพท์และอีเมล
• ใบอนุญาตทำงาน หนังสือรับรองการทำงาน หนังสือจากโรงเรียน หนังสือบริษัท หรือหลักฐานรายได้ หากเจ้าของร้องขอ
• ผู้ติดต่อฉุกเฉิน
• สัญญาเช่าที่ลงนามแล้ว
• หลักฐานการชำระเงินประกันและค่าเช่า

หากเช่าในนามบริษัทหรือบริษัทเป็นผู้จัดหาที่พัก เจ้าของอาจขอเอกสารจดทะเบียนบริษัท สำเนาบัตรกรรมการผู้มีอำนาจ เอกสารภาษี หรือหนังสือรับรองจากบริษัทเพิ่มเติม

ทำความเข้าใจ TM30 สำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติ

TM30 คือการแจ้งที่พักอาศัยของชาวต่างชาติในประเทศไทย สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองระบุว่าเจ้าบ้าน เจ้าของบ้าน ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมที่รับชาวต่างชาติเข้าพัก ต้องแจ้งต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่ชาวต่างชาติเข้าพัก โดยมีระบบออนไลน์สำหรับโรงแรม อพาร์ตเมนต์ บ้านเช่า และที่พักประเภทต่าง ๆ

ผู้เช่าชาวต่างชาติควรถามก่อนเซ็นสัญญาว่าเจ้าของสามารถยื่น TM30 และให้หลักฐานการยื่นได้หรือไม่ เพราะ TM30 อาจถูกขอเมื่อติดต่อเรื่องต่อวีซ่า รายงานตัว 90 วัน หนังสือรับรองถิ่นที่อยู่ หรือบริการตรวจคนเข้าเมืองอื่น

เช็กลิสต์ TM30

• ถามก่อนเซ็นสัญญาว่าเจ้าของยื่น TM30 ได้หรือไม่
• ขอสำเนา screenshot หรือหลักฐานยืนยันหลังยื่น
• เก็บสัญญาเช่าและข้อมูลติดต่อเจ้าของ
• อัปเดต TM30 เมื่อย้ายที่อยู่ หากจำเป็น
• ตรวจสอบกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่หากข้อมูลที่อยู่ไม่ชัดเจน

ชาวต่างชาติต้องจ่ายเงินประกันเท่าไร?

การเช่าทั่วไปมักต้องจ่ายเงินประกันพร้อมค่าเช่าเดือนแรกก่อนย้ายเข้า จำนวนเงินขึ้นอยู่กับสัญญา ประเภททรัพย์ เจ้าของ และระยะเช่า

ประเทศไทยมีกฎคุ้มครองผู้บริโภคสำหรับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าบางประเภท โดยกฎสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยฉบับปรับปรุงปี 2568 มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 และช่วยควบคุมเงื่อนไขไม่เป็นธรรมในสัญญาเช่าของผู้ประกอบธุรกิจที่เข้าข่าย

เนื่องจากเจ้าของส่วนตัวบางรายอาจไม่ได้อยู่ภายใต้กฎเดียวกันทั้งหมด ผู้เช่าควรอ่านสัญญาและยืนยันให้ชัดเจนว่า:

• เงินประกันเท่าไร
• ค่าเช่าล่วงหน้าเท่าไร
• คืนเงินประกันเมื่อไร
• หักเงินประกันได้ในกรณีใด
• ใครรับผิดชอบของเสียหาย
• การสึกหรอตามปกติไม่นำมาหักเงินประกันหรือไม่
• เจ้าของออกใบเสร็จหรือหลักฐานการรับเงินหรือไม่

เงื่อนไขสัญญาเช่าที่ควรตรวจให้ละเอียด

• ระยะเช่า: 6 เดือน 12 เดือน หรือมากกว่า
• การชำระค่าเช่า: ค่าเช่ารายเดือน วันครบกำหนด บัญชีธนาคาร และเงื่อนไขจ่ายช้า
• เงินประกัน: จำนวน ระยะเวลาคืน และหลักเกณฑ์หักเงิน
• ค่าสาธารณูปโภค: ค่าไฟ ค่าน้ำ อินเทอร์เน็ต เคเบิลทีวี และค่าบริการ
• การซ่อม: ใครจ่ายค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า แอร์ ประปา เฟอร์นิเจอร์ และงานโครงสร้าง
• การล้างแอร์: ต้องล้างบ่อยแค่ไหนและใครจ่าย
• สัตว์เลี้ยง: เจ้าของและกฎอาคารอนุญาตหรือไม่
• การสูบบุหรี่: อนุญาตในห้อง ระเบียง หรือห้ามทั้งหมด
• การยกเลิกก่อนกำหนด: ทำได้หรือไม่และมีค่าปรับเท่าไร
• การเช่าช่วง: อนุญาตให้ปล่อยเช่าช่วงหรือใช้ทำธุรกิจหรือไม่
• รายการทรัพย์สิน: เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า กุญแจ คีย์การ์ด และรายงานสภาพห้อง
• TM30: เจ้าของช่วยแจ้งที่พักต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหรือไม่

สัญญาเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี

ผู้เช่าชาวต่างชาติส่วนใหญ่มักทำสัญญา 6 เดือนหรือ 12 เดือน หากต้องการเช่าเกิน 3 ปี ควรขอคำแนะนำทางกฎหมายก่อนเซ็นสัญญา ตามหลักกฎหมายเช่าทรัพย์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับได้เกิน 3 ปี และระยะเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปไม่เกิน 30 ปี

ประเด็นนี้สำคัญมากสำหรับวิลล่า บ้าน อาคารพาณิชย์ ที่ดินเช่า หรือ leasehold ระยะยาว

วิธีตรวจทรัพย์ก่อนเช่า

ไม่ควรตัดสินใจเช่าจากรูปภาพเท่านั้น ควรตรวจสภาพห้อง อาคาร ทำเล และสัญญาก่อนจ่ายเงินประกัน

ภายในห้อง

• ทดสอบแอร์ทุกเครื่อง
• ตรวจแรงดันน้ำและน้ำร้อน
• เปิดก๊อกน้ำและตรวจท่อระบายน้ำ
• ทดสอบไฟ สวิตช์ ปลั๊ก เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องซักผ้า ตู้เย็น และเตา
• ตรวจประตู หน้าต่าง ระเบียง กลอน ผ้าม่าน และเฟอร์นิเจอร์
• ตรวจเชื้อรา กลิ่น น้ำรั่ว แมลง รอยแตก หรือพื้นเสียหาย
• ตรวจตัวเลือกอินเทอร์เน็ตและสัญญาณมือถือ

ภายในอาคาร

• ตรวจลิฟต์ ล็อบบี้ ที่จอดรถ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ห้องจดหมาย รปภ. CCTV และพื้นที่ส่วนกลาง
• ถามกฎอาคารและการช่วยเหลือจากนิติบุคคล
• ตรวจการทิ้งขยะ พัสดุ ที่จอดรถผู้มาเยี่ยม และการซ่อมบำรุง
• ถามว่ามีงานรีโนเวทหรือก่อสร้างใกล้เคียงที่อาจมีเสียงหรือไม่

ทำเล

• ทดลองเดินทางในชั่วโมงเร่งด่วน
• ตรวจการเข้าถึง BTS, MRT, แท็กซี่ วินมอเตอร์ไซค์ Grab รถเมล์ หรือที่จอดรถ
• ไปดูช่วงกลางคืนหากทำได้
• ตรวจเสียงจากถนน บาร์ ไซต์ก่อสร้าง โรงเรียน วัด รางรถไฟ หรือเพื่อนบ้าน
• ตรวจถนนน้ำท่วม ทางเดิน ร้านค้า ร้านอาหาร ฟิตเนส โรงเรียน และโรงพยาบาล

ก่อนจ่ายเงินประกัน

• อย่าจ่ายเงินจากรูปออนไลน์อย่างเดียว
• ยืนยันเลขห้องและที่อยู่ให้ตรง
• ขอใบจองหรือใบรับเงินเป็นลายลักษณ์อักษร
• ยืนยันว่าเงินจองคืนได้หรือไม่หากไม่เซ็นสัญญา
• โอนผ่านบัญชีธนาคารที่ตรวจสอบได้หากเป็นไปได้
• ตรวจว่าสัญญาตรงกับเงื่อนไขที่ตกลงกัน

เช็กลิสต์วันย้ายเข้า

• ถ่ายรูปและวิดีโอทุกห้อง
• บันทึกเลขมิเตอร์ไฟและน้ำ
• ตรวจรับกุญแจ คีย์การ์ด กุญแจตู้จดหมาย บัตรจอดรถ และบัตรเข้าออก
• เทียบเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้ากับ inventory list
• จดรายการความเสียหายเดิมและส่งให้เจ้าของหรือตัวแทน
• เก็บสัญญา ใบเสร็จ เบอร์ติดต่อเจ้าของ เบอร์ติดต่ออาคาร และหลักฐาน TM30

ข้อผิดพลาดที่ชาวต่างชาติมักทำเมื่อเช่า

• จ่ายเงินประกันก่อนดูห้องหรืออ่านสัญญา
• ไม่ยืนยันว่าเจ้าของช่วย TM30 ได้หรือไม่
• คิดว่าสัตว์เลี้ยงได้เพราะเจ้าของอนุญาต แต่ไม่ตรวจนิติบุคคล
• ไม่อ่านเรื่องความรับผิดชอบค่าซ่อม
• ไม่ทดสอบการเดินทางในเวลาจริง
• ไม่ตรวจค่าน้ำค่าไฟและอินเทอร์เน็ต
• ไม่บันทึกสภาพห้องก่อนย้ายเข้า
• เซ็นสัญญาระยะยาวโดยไม่ปรึกษากฎหมาย
• ใช้สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองผิดพื้นที่
• ไม่เก็บใบเสร็จและการสื่อสารเป็นลายลักษณ์อักษร

ทำเลเช่ายอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติ

ทำเลที่ดีที่สุดขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์ งบประมาณ งาน โรงเรียน และวีซ่า ในกรุงเทพฯ ชาวต่างชาติมักเลือกสุขุมวิท พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย อ่อนนุช สาทร สีลม อารีย์ พระราม 9 บางนา และริมแม่น้ำ ส่วนเมืองท่องเที่ยวและเมืองพักอาศัยระยะยาว เช่น ภูเก็ต พัทยา หัวหิน เชียงใหม่ และเกาะสมุย ก็ได้รับความนิยมเช่นกัน

ไม่ควรเลือกจากความนิยมเพียงอย่างเดียว ควรเปรียบเทียบความสะดวกในชีวิตจริง เช่น เวลาเดินทาง ขนส่งสาธารณะ โรงพยาบาล โรงเรียน ซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร ฟิตเนส สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับสัตว์เลี้ยง ที่จอดรถ เสียง น้ำท่วม และความปลอดภัยของย่าน

สรุป

ชาวต่างชาติสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ค่อนข้างง่าย แต่การเช่าที่ปลอดภัยต้องเตรียมตัวให้ดี เลือกทำเลให้เหมาะ ตรวจทรัพย์ อ่านสัญญาให้ละเอียด ยืนยันเงินประกันและค่าซ่อม ตรวจเรื่อง TM30 และเก็บหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร

สำหรับผู้เช่าครั้งแรก การเช่า 6–12 เดือนอาจเป็นวิธีที่ดีในการทดลองทำเลก่อนตัดสินใจระยะยาว สัญญาที่ชัดเจน การบันทึกสภาพห้อง และเอกสารที่อยู่สำหรับตรวจคนเข้าเมืองที่ครบถ้วน จะช่วยลดปัญหาการเช่าในประเทศไทยได้มาก