คู่มืออสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ: Leasehold หรือ Freehold แบบไหนดีกว่า?

เมื่อต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพหรือในประเทศไทย หนึ่งในคำถามทางกฎหมายแรก ๆ คือทรัพย์นั้นเป็น Freehold หรือ Leasehold ความแตกต่างนี้ส่งผลต่อสิทธิความเป็นเจ้าของ มูลค่าขายต่อ ความมั่นคงระยะยาว การวางแผนมรดก การขอสินเชื่อ โอกาสปล่อยเช่า และระดับความเสี่ยง

สำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่ต้องการถือครองระยะยาวและขายต่อได้ง่าย Freehold มักเป็นโครงสร้างที่เหมาะกว่า ส่วน Leasehold ยังอาจเหมาะในบางกรณี เช่น ทำเลหายาก ราคาต่ำกว่ามาก และผู้ซื้อเข้าใจชัดเจนว่าสิทธิที่ได้รับมีระยะเวลาจำกัด

คู่มือนี้อธิบายความแตกต่างระหว่าง Freehold และ Leasehold ในประเทศไทย พร้อมข้อควรรู้สำหรับผู้ซื้อคอนโดในกรุงเทพ ผู้ซื้อชาวต่างชาติ นักลงทุน และผู้ที่วางแผนอยู่ไทยระยะยาว

สรุปเร็ว: Freehold vs Leasehold ในไทย

อสังหาริมทรัพย์ Freehold ในไทยคืออะไร?

Freehold หมายถึงผู้ซื้อถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์หรือสิทธิในทรัพย์ ไม่ใช่เพียงสิทธิใช้ทรัพย์ชั่วคราว สำหรับผู้ซื้อคอนโด โดยทั่วไปหมายถึงการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดภายใต้ระบบทะเบียนอาคารชุด

สำหรับผู้ซื้อชาวไทย การถือกรรมสิทธิ์คอนโดแบบ Freehold มักไม่ซับซ้อนมากนัก ส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติ เส้นทางกฎหมายที่พบบ่อยที่สุดคือการถือกรรมสิทธิ์คอนโด Freehold ภายใต้โควต้าต่างชาติ ข้อมูลทางการของประเทศไทยระบุว่า ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุดได้ แต่การถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารชุดต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด และผู้ซื้อต้องมีหนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุดยืนยันสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติสำหรับใช้โอนที่กรมที่ดิน

ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังต้องเตรียมหลักฐานการโอนเงินให้ถูกต้อง โดยทั่วไปเงินซื้อคอนโด Freehold สำหรับชาวต่างชาติต้องถูกโอนเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ พร้อมเอกสารรับรองจากธนาคารสำหรับขั้นตอนโอนที่กรมที่ดิน

อสังหาริมทรัพย์ Leasehold ในไทยคืออะไร?

Leasehold หมายถึงผู้ซื้อหรือผู้เช่าได้รับสิทธิในการใช้หรือครอบครองทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนด แต่ไม่ได้มีสถานะความเป็นเจ้าของเหมือน Freehold โครงสร้าง Leasehold อาจใช้กับที่ดิน บ้าน วิลล่า อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ รีสอร์ต หรือโครงการคอนโดบางประเภท

กฎหมายเช่าของไทยเป็นเรื่องสำคัญ ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะบังคับได้เกินสามปี ส่วนระยะเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปมักจำกัดที่ 30 ปี

ดังนั้น ผู้ซื้อควรระวังคำโฆษณา เช่น “30 + 30 + 30 ปี” หรือ “เช่า 99 ปี” เงื่อนไขต่อสัญญาอาจปรากฏในสัญญาได้ แต่ไม่ควรมองว่าเทียบเท่ากับกรรมสิทธิ์ Freehold ที่จดทะเบียนแล้ว การซื้อแบบ Leasehold ควรให้ทนายความไทยอิสระตรวจสอบก่อนชำระเงิน

กฎเช่า 99 ปี หรือโควต้าคอนโดต่างชาติ 75% เปลี่ยนแล้วหรือยัง?

ที่ผ่านมาเคยมีการพูดคุยเชิงนโยบายเกี่ยวกับการขยายอายุสัญญาเช่าและการเพิ่มโควต้าการถือกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติ กรมประชาสัมพันธ์ของรัฐบาลไทยรายงานในเดือนมิถุนายน 2024 ว่ารัฐบาลมอบหมายให้กระทรวงมหาดไทยศึกษาการแก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับสัญญาเช่า 99 ปี และการเพิ่มสัดส่วนคอนโดต่างชาติจาก 49% เป็น 75%

สำหรับผู้ซื้อ หลักปฏิบัติคือไม่ควรตัดสินใจซื้อจากข้อเสนอที่ยังไม่เป็นกฎหมาย จนกว่าจะมีการแก้กฎหมายและระบบโอนของกรมที่ดินรองรับจริง ผู้ซื้อควรอิงกรอบปัจจุบันที่ใช้ได้ในทางปฏิบัติ ได้แก่ การถือกรรมสิทธิ์คอนโด Freehold ของชาวต่างชาติภายใต้โควต้า 49% และสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปที่โดยมากต้องจดทะเบียนและจำกัดที่ 30 ปี

ข้อดีหลักของ Freehold

• ควบคุมระยะยาวชัดเจนกว่า: Freehold ให้สถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนกว่าสิทธิการเช่าที่มีระยะเวลาจำกัด
• ขายต่อได้ง่ายกว่า: คอนโด Freehold มักมีฐานผู้ซื้อกว้างกว่า Leasehold ที่อายุสัญญาลดลงเรื่อย ๆ
• เหมาะกับการวางแผนระยะยาว: Freehold มักจัดการเรื่องมรดก ครอบครัว และการลงทุนได้ง่ายกว่า
• ประเมินมูลค่าได้โปร่งใสกว่า: ห้อง Freehold มักเปรียบเทียบกับห้องคล้ายกันในอาคารหรือทำเลเดียวกันได้ง่ายกว่า
• สร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อ: ผู้ซื้อจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ มักต้องการกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนได้เมื่อกฎหมายอนุญาต

สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อ Freehold

• ยืนยันว่าทรัพย์นั้นเป็น Freehold ตามกฎหมายจริง
• สำหรับผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ ต้องยืนยันว่าอาคารยังมีโควต้าต่างชาติก่อนจ่ายมัดจำที่คืนไม่ได้
• ตรวจโฉนด ประวัติกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน และพื้นที่จดทะเบียน
• ยืนยันว่าเอกสารโอนเงินจากต่างประเทศจัดเตรียมถูกต้องสำหรับการโอนคอนโดชาวต่างชาติ
• ตรวจค่าส่วนกลาง เงินกองทุน กฎอาคาร กฎรีโนเวต และยอดค้างชำระ
• ตรวจความต้องการซื้อขายต่อในอาคารและทำเลใกล้เคียง

ข้อดีหลักของ Leasehold

• ราคาตั้งต้นต่ำกว่า: Leasehold อาจมีราคาถูกกว่า Freehold ในทำเลใกล้เคียง
• เข้าถึงทำเลหายาก: ที่ดิน รีสอร์ต วิลล่า หรือทรัพย์เฉพาะบางประเภทอาจมีเฉพาะ Leasehold
• เหมาะกับการใช้ตามระยะเวลา: Leasehold อาจเหมาะหากผู้ซื้อหรือผู้เช่าต้องใช้ทรัพย์ตามช่วงเวลาที่กำหนดเท่านั้น
• อาจดูน่าสนใจด้านผลตอบแทน: ต้นทุนซื้อที่ต่ำกว่าอาจช่วยให้ผลตอบแทนดูดีขึ้น แต่ต้องคำนวณจากอายุสัญญาและมูลค่าขายออกที่สมจริง

ความเสี่ยงหลักของ Leasehold

• อายุสัญญาลดลง: อายุสัญญาคงเหลือลดลงทุกปี ซึ่งอาจกระทบมูลค่าขายต่อ
• ความไม่แน่นอนของการต่อสัญญา: เงื่อนไขต่อสัญญาไม่เท่ากับกรรมสิทธิ์ที่รับประกัน
• ความเสี่ยงด้านการจดทะเบียน: สัญญาเช่าเกินสามปีที่ไม่จดทะเบียนถูกต้องอาจไม่คุ้มครองผู้เช่าตามที่คาดหวัง
• ข้อจำกัดด้านสินเชื่อ: ธนาคารอาจระมัดระวังกับ Leasehold มากกว่า Freehold
• ความเสี่ยงตอนขายออก: ผู้ซื้อในอนาคตอาจลังเลหากอายุสัญญาเหลือน้อย
• สัญญาซับซ้อน: สิทธิในการโอน รับมรดก ปล่อยเช่าช่วง ยกเลิก และรีโนเวตต้องเขียนให้ชัดเจน

Freehold vs Leasehold สำหรับคอนโดกรุงเทพ

ผู้ซื้อคอนโดในกรุงเทพมักเปรียบเทียบ Freehold และ Leasehold บ่อยที่สุด คอนโด Freehold ใกล้ BTS, MRT, ย่านธุรกิจ โรงเรียนนานาชาติ และย่านไลฟ์สไตล์มักเข้าใจง่ายและเปรียบเทียบได้ง่ายกว่า ส่วนคอนโด Leasehold ยังพบได้ในบางทำเลพรีเมียม โดยเฉพาะเมื่อโครงสร้างที่ดินหรือโครงการไม่สามารถเสนอ Freehold ได้

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ คอนโด Freehold ในกรุงเทพมักเป็นโครงสร้างที่ชัดเจนที่สุด หากอาคารยังมีโควต้าต่างชาติและเอกสารโอนเงินถูกต้อง หากโควต้าต่างชาติเต็ม ผู้ซื้ออาจได้รับข้อเสนอเป็นโควต้าไทย Leasehold โครงสร้างบริษัท หรือรูปแบบอื่น ซึ่งต้องตรวจสอบทางกฎหมายอย่างรอบคอบ และไม่ควรมองว่าเป็นตัวแทนของ Freehold สำหรับชาวต่างชาติแบบตรงไปตรงมา

Freehold vs Leasehold สำหรับบ้าน วิลล่า และที่ดิน

การถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทยมีข้อจำกัดสูง ชาวต่างชาติอาจถือกรรมสิทธิ์ตัวอาคารได้ในบางกรณี แต่กรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นประเด็นทางกฎหมายแยกต่างหาก สำหรับบ้าน วิลล่า หรือทรัพย์บนที่ดิน โครงสร้าง Leasehold จึงพบได้บ่อยในกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ แต่ต้องตรวจสัญญาอย่างละเอียด

สำหรับผู้ซื้อชาวไทย การซื้อที่ดินและบ้านแบบ Freehold มักทำได้ตามปกติ อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อยังควรตรวจโฉนด ทางเข้าออก ผังเมือง ภาระจำนอง ภาระจำยอม ใบอนุญาตก่อสร้าง และข้อจำกัดต่าง ๆ ก่อนซื้อ

Freehold vs Leasehold สำหรับนักลงทุน

นักลงทุนควรเปรียบเทียบ Freehold และ Leasehold จากผลตอบแทนสุทธิ ความเสี่ยง และแผนขายออก ทรัพย์ Leasehold อาจมีราคาซื้อต่ำกว่าและผลตอบแทนที่ดูสูงกว่า แต่ระยะเวลาสัญญาที่ลดลงอาจลดมูลค่าขายต่อในอนาคต ส่วน Freehold มักเป็นสินทรัพย์ระยะยาวที่ชัดเจนกว่า แต่ต้องใช้เงินลงทุนเริ่มต้นสูงกว่า

ก่อนซื้อเพื่อการลงทุน ควรเปรียบเทียบดีมานด์เช่าจริง ความเสี่ยงห้องว่าง ประวัติขายต่อ การบริหารอาคาร ค่าบำรุงรักษา ภาษี ค่าธรรมเนียม และฐานผู้ซื้อที่น่าจะเป็นไปได้เมื่อขายออก

คู่มือตัดสินใจ: แบบไหนเหมาะกับคุณ?

ควรเลือก Freehold หาก:

• คุณต้องการโครงสร้างกรรมสิทธิ์ระยะยาวที่ชัดเจนที่สุด
• คุณซื้อคอนโดกรุงเทพและอาคารยังมีโควต้าต่างชาติ
• คุณต้องการความยืดหยุ่นในการขายต่อ
• คุณวางแผนถือครองทรัพย์หลายปี
• คุณต้องการนำทรัพย์เข้าแผนมรดกหรือแผนครอบครัว
• คุณไม่ต้องการให้มูลค่าสินทรัพย์ผูกกับอายุสัญญาเช่าที่ลดลง

พิจารณา Leasehold เฉพาะเมื่อ:

• ราคาถูกกว่ามากพอที่จะชดเชยสิทธิที่มีระยะเวลาจำกัด
• ทำเลนั้นหา Freehold ที่เทียบเคียงได้ยาก
• อายุสัญญาคงเหลือยาวกว่าระยะเวลาถือครองที่คุณวางแผนไว้มาก
• สัญญาเช่าจดทะเบียนถูกต้องในกรณีที่ต้องจดทะเบียน
• สัญญาระบุสิทธิในการโอน รับมรดก ปล่อยเช่าช่วง ต่อสัญญา และยกเลิกชัดเจน
• คุณได้รับคำแนะนำทางกฎหมายอิสระก่อนจ่ายมัดจำ

เช็กลิสต์ตรวจสอบก่อนซื้อ

• โครงสร้างกรรมสิทธิ์: ยืนยันว่าทรัพย์เป็น Freehold, Leasehold หรือโครงสร้างอื่น
• โควต้าต่างชาติ: สำหรับผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ ให้ขอเอกสารยืนยันโควต้าปัจจุบันจากนิติบุคคลอาคารชุด
• การโอนเงิน: เตรียมหลักฐานโอนเงินตราต่างประเทศให้ถูกต้อง หากซื้อคอนโด Freehold ในฐานะชาวต่างชาติ
• โฉนดและทะเบียน: ตรวจโฉนด เจ้าของที่จดทะเบียน ขนาดห้อง ภาระจำนอง และภาระผูกพัน
• การจดทะเบียนสัญญาเช่า: สำหรับ Leasehold ให้ยืนยันอายุสัญญาที่จดทะเบียนและหลักฐานจากกรมที่ดิน
• เงื่อนไขต่อสัญญา: ตรวจคำมั่นเรื่องการต่อสัญญาอย่างระมัดระวังและให้ทนายตรวจ
• สภาพอาคาร: ตรวจการบำรุงรักษา ค่าส่วนกลาง เงินกองทุน ที่จอดรถ สิ่งอำนวยความสะดวก และการบริหารนิติบุคคล
• ภาษีและค่าธรรมเนียม: ยืนยันค่าธรรมเนียมโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และผู้รับผิดชอบแต่ละรายการ
• แผนขายออก: เข้าใจว่าผู้ซื้อหรือผู้เช่าในอนาคตน่าจะเป็นใคร
• ตรวจโดยทนาย: ใช้ทนายความไทยอิสระ โดยเฉพาะกรณี Leasehold, โครงการยังสร้างไม่เสร็จ, วิลล่า, ที่ดิน หรือดีลมูลค่าสูง

ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง

• เข้าใจผิดว่า Leasehold เท่ากับ Freehold เพราะสัญญายาว
• จ่ายมัดจำก่อนยืนยันโควต้าต่างชาติ
• ไม่คำนึงถึงอายุสัญญาคงเหลือเมื่อตีมูลค่าขายต่อ
• พึ่งพาคำพูดเรื่องต่อสัญญาโดยไม่มีการตรวจสัญญาจริง
• ใช้ nominee หรือโครงสร้างบริษัทไม่ชัดเจนเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมาย
• ลืมค่าส่วนกลาง เงินกองทุน ภาษี และต้นทุนตอนขายในอนาคต
• ซื้อในทำเลที่ไม่คุ้นเคยโดยไม่ทดสอบการเดินทาง ดีมานด์เช่า และตลาดขายต่อ

คำแนะนำสุดท้าย

สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพส่วนใหญ่ โดยเฉพาะผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ Freehold มักเป็นโครงสร้างที่เหมาะกว่าเมื่อสามารถทำได้ตามกฎหมาย เพราะเข้าใจง่ายกว่า เปรียบเทียบง่ายกว่า และโดยทั่วไปขายต่อได้ง่ายกว่า

Leasehold ไม่ได้แปลว่าไม่ดีเสมอไป แต่ต้องประเมินและตั้งราคาในฐานะสิทธิที่มีระยะเวลาจำกัด การซื้อ Leasehold ที่ดีขึ้นอยู่กับอายุสัญญาคงเหลือ การจดทะเบียน โครงสร้างการต่อสัญญา สิทธิในการโอน ส่วนลดเมื่อเทียบกับ Freehold และระยะเวลาถือครองที่คุณวางแผนไว้

ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ควรเปรียบเทียบโครงสร้างกรรมสิทธิ์อย่างรอบคอบ ยืนยันเอกสารทางกฎหมายเป็นลายลักษณ์อักษร และขอคำแนะนำจากทนายอิสระ ทางเลือกที่เหมาะสมคือทางเลือกที่ตรงกับสัญชาติ งบประมาณ ระยะเวลาถือครอง ระดับความเสี่ยงที่รับได้ และแผนระยะยาวของคุณ

กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ Freehold หรือ Leasehold ในกรุงเทพ?

แจ้ง Hero Realtor เกี่ยวกับทำเลที่ต้องการ งบประมาณ สัญชาติ วัตถุประสงค์การซื้อ วันที่ต้องการย้ายเข้า และคุณต้องการ Freehold หรือเปิดรับ Leasehold หรือไม่ ทีมของเราสามารถช่วยคัดเลือกคอนโด บ้าน และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในกรุงเทพ เปรียบเทียบโครงสร้างกรรมสิทธิ์ และนัดชมทรัพย์ก่อนคุณเสนอซื้อ

ดูอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพสำหรับขาย หรือ ติดต่อ Hero Realtor เพื่อรับคำแนะนำด้านการซื้อแบบเฉพาะบุคคล