กระบวนการก่อนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆจะมีขั้นตอนทางกฎหมาย ด้วยกฎระเบียบที่ยุ่งยากซับซ้อน และการใช้เวลานานเกินความจำเป็น ไม่ว่าคุณต้องการที่จะซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหรือในประเทศอื่นๆ ก็ตาม ซึ่งกระบวนการของแต่ละประเทศจะยากหรือง่ายนั้นขึ้นอยู่กับกฎหมายของประเทศที่คุณอาศัยอยู่ จึงทำให้คุณจะต้องรู้และเข้าใจในกระบวนการขั้นตอนเหล่านี้ในการซื้อขายหรืออย่างน้อยคุณควรจะรู้เกี่ยวกับภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระก่อนที่คุณจะซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ซึ่งก่อนที่เราจะแนะนำทิปของการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยด้วยวิธีการที่ง่ายและมีประสิทธิภาพนั้น สิ่งสำคัญคือคุณจะต้องรู้ก่อนว่ากฎหมายเฉพาะของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นมีอะไรบ้าง แน่นอนว่าคุณจะไม่สามารถที่จะเข้าใจกฎหมายพวกนี้ได้ทั้งหมด แต่คุณจะต้องเข้าใจเกี่ยวกับภาษีและค่าธรรมเนียมก่อนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยก่อน เพราะฉะนั้นเราแนะนำให้คุณอ่านบทความที่เราจะนำเสนอต่อไปนี้
ความรู้เบื้องต้น
ไม่ว่าคุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเพื่อเหตุผลด้านการลงทุนหรือเพื่ออยู่อาศัย การทำความเข้าใจภาษีสิ่งปลูกสร้างถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ซึ่งภาษีประเภทนี้อาจทำให้การลงทุนของคุณขาดทุนได้ หากคุณไม่มีความรู้ความเข้าใจหรือไม่ทราบวิธีคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมนี้เลย ถ้าคุณไม่คำนึงถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเหล่านี้ ภายในสิ้นปีของการสรุปงบการเงินของคุณ คุณอาจจะเพิ่งรู้ตัวว่าคุณได้ทำธุรกิจที่ขาดทุนหรือเสียเงินในกระเป๋าไปมากกว่าที่คุณคิด
แม้ว่าคุณจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในไทยอยู่แล้วหรือหรือวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสร้างรายได้จากค่าเช่า คุณก็ยังจะต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับภาษีอื่น ๆที่เกี่ยวข้องประกอบกับการบริหารอสังหาริมทรัพย์ของคุณด้วย ซี่งภาษีในส่วนนี้จะต้องมีภาครัฐของทุกประเทศเข้ามามีส่วนเกี่ยวข้องด้วยไม่เว้นแม้กระทั่งประเทศไทย ดังนั้นเราจะมาดูสิ่งที่คุณควรรู้ก่อนซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยกันดีกว่า
ระบบโครงสร้างภาษีของประเทศไทย
ก่อนที่เราจะไปศึกษาข้อมูลเชิงลึกกว่านี้ เราจะมาเริ่มกันที่ความรู้เกี่ยวกับปัจจัยพื้นฐานโครงสร้างภาษีแบบที่เรียบง่ายซึ่งจะไม่มีค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายแอบแฝง ซึ่งเรื่องนี้ถือว่าเป็นคุณลักษณะเด่นในการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติและผู้ซื้อให้ซื้อหรือลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เพราะถ้าเรามีการเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านบางประเทศจะเห็นได้ว่าเค้าจะมีการจัดการด้านภาษีที่ซับซ้อนและคลุมเครือมากกว่าที่ไทยมาก
คุณจะไม่ถูกเรียกเก็บค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ประจำปีใดๆ หากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินในประเทศไทย นโยบายปลอดภาษีแบบครอบคลุมนี้จะเริ่มต้นขึ้นเมื่อทรัพย์สินถูกขายซึ่งเป็นสิ่งที่คุณควรพิจารณาเพราะถือเป็นเรื่องที่เป็นผลประโยชน์สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของไทย
อัตราภาษีและค่าธรรมเนียมในการขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ค่าใช้จ่ายแรกที่จะเกิดขึ้นจาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยซึ่งจะเรียกว่า “ค่าธรรมเนียมการโอน” ซึ่งจะถูกเรียกเก็บโดยรัฐบาลจะเป็นจำนวนคงที่ตามมาตรฐาน 2% ของราคาขายของทรัพย์สินที่มีการโอนหรือซื้อ ในกรณีส่วนใหญ่ค่าใช้จ่ายนี้จะถูกแบ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายซึ่งแต่ละคนจะต้องชำระ 1% ของภาษี เนื่องจากเป็นหน้าที่ของทั้งสองฝ่ายจึงมักจะแบ่งกันคนละครึ่ง อย่างไรก็ตาม ทั้งสองฝ่ายสามารถเจรจาการแบ่งส่วนและรวมไว้ในเงื่อนไขการขายได้ นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่าหากทรัพย์สินนั้นถือครองมาเป็นเวลาอย่างน้อยห้าปี จะมีการเรียกเก็บภาษีอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายของทรัพย์สินที่มีการโอนหรือซื้อ
ภาษีธุรกิจสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์
ในประเทศไทยจะมีการเรียกเก็บภาษี 3.3% จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมาจากราคาขายหรือราคาประเมินในบางกรณีทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดจะสูงกว่ากันก็จะคิดคำนวณจากราคานั้น ภาษีชนิดนี้จะเกิดขึ้นต่อเมื่อมีการขายทรัพย์สินเกิดขึ้น ผลรวมนี้ประกอบด้วย 3% สำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะและ 0.3% สำหรับภาษีท้องถิ่น ซึ่งทั้งสองภาษีนี้มีผลบังคับใช้ในลักษณะเชิงพาณิชย์หรือการให้ผลกำไรสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิน
สิ่งสำคัญที่คุณต้องเข้าใจว่าภาษีนี้มีผลเฉพาะในช่วงห้าปีแรกของการเป็นเจ้าของอสังหาเท่านั้น หากอสังหานี้เป็นมรดกตกทอดมาจากครอบครัว ภาษีตัวนี้จะไม่มีผลบังคับใช้และได้รับการยกเว้นภาษีไม่ว่าอสังหานี้จะเป็นถูกครอบครองเป็นเจ้าของมานานแค่ไหนก็ตาม
ภาษีโรงเรือนหรือภาษีสิ่งปลูกสร้างสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อใดก็ตามที่มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นก็จะมีการเสียภาษีโรงเรือนหรือภาษีสิ่งปลูกสร้างจากการขายเกิดขึ้นตามด้วย โดยการคำนวณรายละเอียดภาษีนี้จะขึ้นอยู่กับโครงสร้างภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่คำนวณแบบก้าวหน้า ซึ่งจะนำมาจากราคาประเมินหรือราคาขายอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักโดยขึ้นอยู่กับราคาที่มีค่าสูงกว่า นอกจากนี้ยังจะคำนวณโดยดูจากระยะเวลาการครอบครองและระยะเวลาในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อ
วิธีการคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่คุณต้องชำระด้วยตนเองเมื่อคุณจะขายอสังหาริมทรัพย์
การดำเนินการเกี่ยวกับภาษีนั้นอาจจะดูเป็นเรื่องที่ยาก เว้นแต่คุณจะรู้ว่าคุณต้องการจะทำอะไรหรือสามารถเข้าถึงวิธีการคำนวณภาษีสิ่งปลูกสร้างของประเทศไทยเพื่อทำให้งานของคุณง่ายขึ้น การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ให้คำนวณจากราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดขึ้น ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยมีหรือไม่มีค่าตอบแทน ไม่ว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นอย่างไรก็ตาม โดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น
วิธีการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผู้จ่ายเงินได้ให้แก่ผู้รับซึ่งขายอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย และนำส่งเงินภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในขณะที่มีการจดทะเบียน ดังนี้
สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กำหนดโดยกฎหมายว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้คือ เงินภาษีที่ต้องเสีย
ตัวอย่างการคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่คุณต้องชำระ
เราขอยกตัวอย่างขั้นตอนการคิดภาษีคร่าวๆว่าถ้าเราคิดจะขายบ้านราคา 10 ล้านบาท คุณจะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเท่าไหร่
ราคาขาย (รายได้) 10,000,000 บาท
หัก ค่าใช้จ่ายได้ร้อยละ 84 8,400,000 บาท
กำไรสุทธิ 1,600,000 บาท
กำไรสุทธิ (ต่อปี) 800,000 บาท
ภาษีเงินได้สุทธิ (ต่อปี) 75,000 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย คือ 150,000 บาท
ขั้นตอนการคิดภาษีในข้างต้นเป็นวิธีการที่เรานำมาเรียบเรียงให้เข้าใจง่ายที่สุดแล้ว ปัจจุบันนี้เราไม่จำเป็นต้องคำนวณด้วยวิธีนี้กันแล้ว เนื่องจากมีโปรแกรมคำนวณภาษีขายที่ดิน บ้าน และคอนโดแบบสำเร็จรูปให้ใช้กันโดยทั่วไป
การใช้โปรแกรมคำนวณภาษีการโอนทรัพย์สินในประเทศไทย
เอาจริงๆนะจะมีพวกคุณสักกี่คนที่เป็นนักคณิตศาสตร์? ไม่มากใช่มั้ย? เราก็ไม่เหมือนกัน ความจริงก็คือคุณไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านคณิตศาสตร์หรือแม้แต่ทนายความเพื่อที่จะใช้ในการคำนวณภาษีทรัพย์สินเมื่อคุณซื้อหรือขายคอนโดหรือบ้านในประเทศไทย การจ้างทนายความที่เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีทรัพย์สินเพื่อช่วยคำนวณภาษีตรงนี้เป็นค่าใช้จ่ายสิ้นเปลืองที่คุณไม่จำเป็นต้องจ่ายเพิ่ม เพราะคุณสามารถเข้าถึงเครื่องมือที่ช่วยคุณคำนวณการโอนทรัพย์สินในประเทศไทยได้ทางออนไลน์ซึ่งมีความแม่นยำและมีประโยชน์อย่างยิ่ง
ที่เว็ปไซต์ของ ฮีโร่ เรียลเตอร์ เราได้สร้างตารางการคำนวณการโอนทรัพย์สินที่ช่วยให้คุณตัดขั้นตอนทางกฎหมายทั้งหมดออกไปเพื่อคำนวณจำนวนภาษีทรัพย์สินที่คุณต้องจ่าย คุณสามารถ “คลิกที่นี่” เพื่อเข้าถึงเครื่องคำนวณภาษีการโอนทรัพย์สินในประเทศไทยเพื่อคำนวณตัวเลขโดยไม่ต้องยุ่งยาก
วิธีการใช้โปรแกรมคำนวณภาษีการโอนทรัพย์สินในประเทศไทย
สิ่งที่คุณต้องทำก็แค่กรอกข้อมูลลงในช่องว่าง คุณต้องป้อนราคาขายที่เป็นจำนวนบาทลงไปในช่องแรก ราคาประเมินในช่องที่สอง วันที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และวันที่โอนทรัพย์สิน จากนั้นคุณจะต้องเลือกรายละเอียดเพิ่มเติมเล็กน้อยด้านล่างว่าทรัพย์สินครอบครองโดยบุคคลหรือนิติบุคคล ประเภทของทรัพย์สิน และสุดท้ายคือเจ้าของได้จดทะเบียนชื่อของตนในสมุดทะเบียนบ้าน (สมุดสีน้ำเงิน) มานานกว่าหนึ่ง (1) ปีหรือไม่
ตอนนี้ขั้นตอนใกล้จะดำเนินการเสร็จสิ้นแล้วเพียงแค่คุณกดปุ่ม “คำนวณภาษี” จากนั้นโปรแกรมจะคำนวณให้ตัวเลขที่แน่นอนสำหรับภาษีที่คุณต้องจ่ายตามรายละเอียดต่อไปนี้:
- ค่าธรรมเนียมการโอน
- อากรแสตมป์
- ภาษีธุรกิจ
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
- ผลรวมของภาษีทั้งหมด
มันเป็นเรื่องที่ง่ายมากในการใช้เครื่องคำนวณภาษีการโอนทรัพย์สินในประเทศไทย แน่นอนว่าคุณสามารถจ่ายเงินจ้างให้ทนายความทำสิ่งนั้นให้คุณได้ แต่ด้วยค่าธรรมเนียมมากมาย การใช้เครื่องคิดเลขนี้จะทำให้ทุกอย่างง่ายขึ้นสำหรับคุณ
คลิกที่นี่เพื่อเข้าถึงการคำนวณภาษีทรัพย์สิน
