คู่มือเช่าและซื้อโกดังสำหรับธุรกิจกัญชาที่ได้รับอนุญาตในกรุงเทพฯ

โกดังในกรุงเทพฯ สามารถรองรับธุรกิจกัญชา กัญชง สมุนไพรควบคุม กัญชาทางการแพทย์ การเก็บรักษา การแปรรูป หรือการสกัดได้ก็ต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์ เส้นทางใบอนุญาต ระบบอาคาร ความยินยอมของเจ้าของทรัพย์ และข้อกำหนดของหน่วยงานรัฐสอดคล้องกับการใช้งานจริงทั้งหมด

บทความนี้เหมาะสำหรับผู้ประกอบการที่กำลังพิจารณาเช่าหรือซื้อโกดัง โรงงาน หรืออสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง โดยเน้นการตรวจสอบทรัพย์และการเลือกทำเล ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย คำแนะนำด้านใบอนุญาต หรือคำแนะนำในการประกอบธุรกิจกัญชา

กฎกัญชาไทยไม่ใช่สภาพตลาดแบบปี 2565 อีกต่อไป

ผู้ประกอบการไม่ควรยึดตามสมมติฐานจากช่วงหลังการปลดล็อกกัญชาในปี 2565 ปัจจุบันประเทศไทยกำกับดูแลช่อดอกกัญชาในฐานะสมุนไพรควบคุม และมีข้อกำหนดที่เข้มงวดขึ้นเกี่ยวกับการศึกษาวิจัย การส่งออก การจำหน่ายเชิงพาณิชย์ การแปรรูป การรายงาน แหล่งที่มา การโฆษณา และการใช้ทางการแพทย์ กระทรวงสาธารณสุขและกรมการแพทย์แผนไทยและการแพทย์ทางเลือกได้ออกกฎและแนวทางที่ปรับปรุงแล้วเกี่ยวกับใบอนุญาตสมุนไพรควบคุม สถานที่ให้บริการกัญชาทางการแพทย์ มาตรฐานการเพาะปลูก และการดำเนินงานโรงงานหรือสถานที่สกัด

ภายใต้กรอบสมุนไพรควบคุมในปัจจุบัน กิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับช่อดอกกัญชาอาจต้องได้รับอนุญาตก่อนการศึกษาวิจัย การส่งออก การจำหน่าย หรือการแปรรูปเชิงพาณิชย์ กฎยังจำกัดการขายออนไลน์ การขายผ่านเครื่องจำหน่ายสินค้าอัตโนมัติ การโฆษณาเชิงพาณิชย์ และรูปแบบค้าปลีกที่ไม่ใช่ทางการแพทย์ ผู้ประกอบการควรตรวจสอบ ประกาศสมุนไพรควบคุม (กัญชา) พ.ศ. 2568 และ ระบบบริการยื่นคำขออนุญาตสมุนไพรควบคุมของกรมการแพทย์แผนไทยฯ ก่อนผูกพันกับทรัพย์ใด ๆ

สามารถเช่าหรือซื้อโกดังเพื่อทำธุรกิจกัญชาในกรุงเทพฯ ได้หรือไม่?

อาจทำได้ แต่สัญญาเช่าหรือสัญญาซื้อขายโกดังเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้การประกอบกิจการถูกต้องตามกฎหมาย คำถามที่ถูกต้องไม่ใช่เพียงว่าโกดังมีขนาดใหญ่พอหรือไม่ แต่ต้องถามว่ากิจกรรมที่วางแผน ผู้ประกอบการ อาคาร ทำเล ความยินยอมของเจ้าของทรัพย์ ระบบสาธารณูปโภค ความปลอดภัย สภาพการเก็บรักษา ระบบของเสีย และเส้นทางใบอนุญาตสอดคล้องกับกฎหมายหรือไม่

ก่อนเลือกโกดัง ควรกำหนดกิจกรรมให้ชัดเจน:

• การปลูกในร่มหรือการทำโรงเพาะ
• การทำแห้ง การตัดแต่ง การคัดเกรด การบรรจุ หรือการเก็บรักษาอย่างปลอดภัย
• การศึกษาวิจัยสมุนไพรควบคุม
• การเก็บรักษาหรือกระจายสินค้าให้คู่ค้าที่ได้รับอนุญาต
• การผลิตผลิตภัณฑ์สมุนไพร
• การสนับสนุนห่วงโซ่อุปทานกัญชาทางการแพทย์
• การสกัด น้ำมัน เรซิน สารเข้มข้น หรือการดำเนินงานห้องปฏิบัติการ
• การจัดการที่เกี่ยวข้องกับการส่งออกในกรณีที่กฎหมายอนุญาต

แต่ละกิจกรรมอาจมีข้อกำหนดด้านใบอนุญาต ผังเมือง โรงงาน สาธารณสุข สิ่งแวดล้อม ความปลอดภัย และการรายงานที่แตกต่างกัน ทรัพย์ที่เหมาะสำหรับเก็บสินค้าแห้งอาจไม่เหมาะกับการปลูก และทรัพย์ที่เหมาะกับการปลูกอาจไม่เหมาะกับการสกัด

สิ่งที่ต้องตรวจสอบด้านใบอนุญาตและกฎหมายก่อนลงนาม

แนวทางที่ปลอดภัยที่สุดคือยืนยันเส้นทางใบอนุญาตก่อนเลือกทรัพย์ สำหรับสมุนไพรควบคุมกัญชา ระบบของกรมการแพทย์แผนไทยฯ มีช่องทางการยื่นคำขอและการรายงานสำหรับการศึกษาวิจัย การส่งออก การจำหน่าย และการแปรรูป แนวทางปี 2569 ยังระบุชัดเจนว่าช่อดอกที่นำไปจำหน่ายหรือแปรรูปต้องมีเอกสารและมาตรฐานควบคุมคุณภาพ เช่น GACP หรือ COA ตามกรณีที่เกี่ยวข้อง

รายการสำคัญที่ควรยืนยันก่อน

• การอนุญาตตามกิจกรรม: ตรวจสอบว่ากิจกรรมที่วางแผนได้รับอนุญาตหรือไม่ และต้องยื่นต่อหน่วยงานใด
• คุณสมบัติผู้ยื่น: ตรวจสอบว่าสามารถยื่นในฐานะบุคคลธรรมดา บริษัทไทย บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติ กิจการที่ได้รับส่งเสริม BOI ผู้ประกอบการทางการแพทย์ ผู้ประกอบการผลิตภัณฑ์สมุนไพร โรงงาน หรือโครงสร้างอื่นที่กฎหมายยอมรับได้หรือไม่
• สิทธิในการใช้สถานที่: การขออนุญาตอาจต้องใช้หลักฐานกรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง หรือหนังสือยินยอมจากเจ้าของสถานที่ที่ครอบคลุมระยะเวลาใบอนุญาต
• แบบฟอร์มสมุนไพรควบคุม: การศึกษาวิจัย การส่งออก การจำหน่าย การแปรรูป สต็อก และการเคลื่อนไหวของสินค้าอาจต้องใช้แบบฟอร์มและบันทึกของกรมการแพทย์แผนไทยฯ
• ข้อกำหนดโรงงาน: หากเครื่องจักร คนงาน การผลิต การสกัด หรือการแปรรูปอุตสาหกรรมเข้าข่ายกฎหมายโรงงาน อาจต้องตรวจสอบใบอนุญาตโรงงานหรือใบ ร.ง. 4
• ข้อจำกัดด้านการใช้ทางการแพทย์: การจำหน่ายหรือส่งมอบปลายทางควรตรวจสอบให้ตรงกับกฎกัญชาทางการแพทย์และสมุนไพรควบคุมที่ใช้บังคับในเวลานั้น

คำเตือนพิเศษสำหรับการสกัดและสาร THC เข้มข้น

การสกัดไม่ใช่การใช้โกดังทั่วไป หากธุรกิจเกี่ยวข้องกับน้ำมัน เรซิน สารเข้มข้น การกลั่น การสกัดแคนนาบินอยด์ อุปกรณ์ห้องปฏิบัติการ ตัวทำละลายไวไฟ หรือวัตถุควบคุมที่มีมูลค่าสูง ควรตรวจทรัพย์ในฐานะสถานประกอบการอุตสาหกรรมและสถานที่ควบคุมสารที่ต้องมีมาตรฐานเฉพาะ

แนวทางทางการสำหรับโรงงานผลิตและสกัดกัญชาและกัญชงระบุว่าสารสกัดที่มี THC เกิน 0.2% โดยน้ำหนักยังจัดเป็นยาเสพติดให้โทษประเภท 5 และต้องดำเนินการตามเส้นทางอนุญาตเฉพาะ สถานที่ลักษณะนี้อาจต้องมีระบบของ อย. กองควบคุมวัตถุเสพติด ใบอนุญาตโรงงาน ความปลอดภัย สิ่งแวดล้อม การเก็บรักษา การตรวจสอบย้อนกลับ ฉลาก การจัดการของเสีย และความปลอดภัยที่มากกว่าโกดังทั่วไป

สำหรับการสกัดหรือการผลิต ผู้ประกอบการควรตรวจสอบ แนวทางการประกอบกิจการโรงงานผลิตและสกัดกัญชา ก่อนเจรจาสัญญาเช่าหรือสัญญาซื้อขาย

โกดังแบบใดเหมาะกับธุรกิจกัญชาที่ได้รับอนุญาต?

1. ผังเมืองและการใช้อาคารถูกต้อง

ตรวจสอบว่าทำเลและประเภทอาคารสามารถรองรับกิจกรรมที่ตั้งใจได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ บางกิจกรรมอาจเหมาะกับเขตอุตสาหกรรม พื้นที่โรงงาน นิคมอุตสาหกรรม หรือจังหวัดที่มีโครงสร้างโลจิสติกส์และสาธารณูปโภคชัดเจนกว่า ควรตรวจการใช้ประโยชน์ที่ดิน ใบอนุญาตอาคาร ข้อกำหนดเขต และข้อจำกัดท้องถิ่นก่อนชำระเงินมัดจำ

2. หนังสือยินยอมจากเจ้าของทรัพย์

สัญญาเช่าควรระบุชัดเจนว่าอนุญาตให้ใช้ทรัพย์ตามกิจกรรมที่วางแผน เช่น การเก็บรักษาสมุนไพรควบคุม การปลูกกัญชาที่ได้รับอนุญาต การแปรรูปสมุนไพร การสนับสนุนงานวิจัย หรือการใช้เป็นโรงงาน ไม่ควรพึ่งพาการอนุญาตด้วยวาจา เจ้าของทรัพย์จำนวนมากอาจไม่ยอมรับการใช้ที่เกี่ยวกับกัญชา กัญชง สมุนไพรควบคุม การใช้ไฟฟ้าสูง กลิ่น สารเคมี หรือการสกัด หากไม่มีการเปิดเผยและยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร

3. กำลังไฟฟ้าและการเรียกเก็บโดยตรง

การปลูกในร่ม ระบบควบคุมความชื้น HVAC เครื่องลดความชื้น ปั๊ม ไฟปลูก ห้องเย็น ระบบรักษาความปลอดภัย และเครื่องจักรแปรรูปอาจใช้ไฟฟ้าสูงมาก ควรตรวจสอบขนาดหม้อแปลง ประเภทมิเตอร์ สายไฟ ระบบสำรองไฟ ทางเลือกในการขยายกำลังไฟ และการเรียกเก็บไฟฟ้าว่าเป็นการจ่ายตรงกับ MEA หรือ PEA หรือถูกคิดต่อผ่านเจ้าของทรัพย์

4. น้ำ ระบบระบายน้ำ และน้ำเสีย

การปลูก การทำความสะอาด การแปรรูป และพื้นที่สนับสนุนการสกัดอาจต้องใช้น้ำสม่ำเสมอ ระบบกรองน้ำ ท่อระบายน้ำพื้น การควบคุมน้ำเสีย และการจัดการของเสียที่มีเอกสารรองรับ ระบบระบายน้ำที่ไม่ดีอาจสร้างความเสี่ยงด้านกลิ่น แมลง สุขอนามัย และข้อร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน

5. การระบายอากาศ กลิ่น ความชื้น และอุณหภูมิ

สถานประกอบการที่เกี่ยวข้องกับกัญชาอาจต้องควบคุมอากาศ กลิ่น ความชื้น ฉนวน อุณหภูมิ และการป้องกันเชื้อรา โกดังโลหะพื้นฐานอาจมีค่าเช่าถูก แต่การปรับปรุงให้รองรับสภาพแวดล้อมควบคุมอาจมีค่าใช้จ่ายสูง

6. การเก็บรักษาอย่างปลอดภัยและการควบคุมการเข้าออก

สถานที่ที่ถูกกำกับดูแลควรรองรับ CCTV รั้วหรือขอบเขตความปลอดภัย ระบบเข้าออก บันทึกผู้มาติดต่อ พื้นที่สำหรับผู้ได้รับอนุญาตเท่านั้น ห้องเก็บรักษาที่ปลอดภัย บันทึกสต็อก การควบคุมการส่งมอบ และการเข้าตรวจของเจ้าหน้าที่ ข้อกำหนดด้านความปลอดภัยต้องตรงกับเงื่อนไขใบอนุญาตจริง

7. สุขอนามัยและการควบคุมสัตว์พาหะ

สำหรับการจัดการพืช การทำแห้ง การตัดแต่ง การเก็บรักษา การผลิตผลิตภัณฑ์สมุนไพร หรือห่วงโซ่อุปทานทางการแพทย์ ควรตรวจพื้น ผนัง เพดาน ท่อระบายน้ำ พื้นผิวที่ล้างได้ ช่องทางเข้าของสัตว์พาหะ พื้นที่สะอาดและสกปรก และการแยกพื้นที่เก็บสินค้า อาคารต้องทำความสะอาดและบันทึกการปฏิบัติงานได้จริง

8. ของเสีย สารเคมี และผลกระทบต่อชุมชน

เศษพืช บรรจุภัณฑ์ น้ำเสีย เศษเหลือจากการสกัด สารเคมี กลิ่น ควัน เสียง การขนส่ง และกิจกรรมด้านความปลอดภัยอาจก่อให้เกิดข้อร้องเรียน โกดังที่เหมาะสมควรรองรับการจัดการของเสียอย่างถูกต้อง และไม่ทำให้ธุรกิจเสี่ยงต่อการถูกร้องเรียนจากชุมชนโดยไม่จำเป็น

พื้นที่ที่อาจเหมาะใกล้กรุงเทพฯ

ทำเลที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับกิจกรรมที่ได้รับอนุญาต โลจิสติกส์ สาธารณูปโภค แรงงาน เส้นทางใบอนุญาต และทัศนคติของเจ้าของทรัพย์ ไม่ควรเลือกจังหวัดหรือเขตเพียงเพราะค่าเช่าถูกกว่า แต่ควรเลือกทำเลที่รองรับรูปแบบการประกอบกิจการทั้งด้านกฎหมายและเทคนิคได้จริง

ปทุมธานี

ปทุมธานีอาจเหมาะกับผู้ประกอบการที่ต้องการโกดังหรืออาคารลักษณะโรงงานขนาดใหญ่ และต้องการเชื่อมต่อกรุงเทพฯ ตอนเหนือและเส้นทางสู่ภาคกลาง

สมุทรปราการและบางพลี

สมุทรปราการและบางพลีมักถูกพิจารณาสำหรับงานคลังสินค้า โลจิสติกส์ อุตสาหกรรมเบา และการกระจายสินค้า เนื่องจากเชื่อมต่อกรุงเทพฯ สนามบินสุวรรณภูมิ และเส้นทางคมนาคมหลัก

ลาดกระบัง

ลาดกระบังอาจเหมาะกับผู้ประกอบการที่ต้องการโลจิสติกส์ใกล้สนามบินหรือการเข้าถึงที่เกี่ยวข้องกับการส่งออก โดยต้องปฏิบัติตามกฎการเคลื่อนย้ายสินค้า การอนุญาต และการเก็บรักษาวัตถุควบคุม

อยุธยาและฉะเชิงเทรา

อยุธยาและฉะเชิงเทราอาจเป็นตัวเลือกสำหรับสถานประกอบการอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ขึ้นอยู่กับผังเมือง แรงงาน สาธารณูปโภค ระยะทางจากลูกค้า และข้อกำหนดด้านใบอนุญาต

เช่าหรือซื้อโกดังดี?

การเช่า

การเช่ามักยืดหยุ่นกว่า และอาจเหมาะกับผู้ประกอบการที่ยังอยู่ระหว่างยืนยันใบอนุญาต ปริมาณการผลิต และความเป็นไปได้ของโมเดลธุรกิจ อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าต้องอนุญาตการใช้เกี่ยวกับสมุนไพรควบคุมหรือกัญชา งานปรับปรุงอาคาร การเข้าตรวจ ระบบไฟฟ้า ระบบความปลอดภัย การติดตั้ง HVAC งานระบายน้ำ และควรมีการคุ้มครองกรณีใบอนุญาตไม่ได้รับอนุมัติ

การซื้อ

การซื้อให้การควบคุมมากกว่าในด้านการปรับปรุงอาคาร การลงทุนระยะยาวในเครื่องจักร ความปลอดภัย และสาธารณูปโภค แต่ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ ข้อจำกัดการใช้ที่ดิน ภาระจำนอง สิทธิทางเข้าออก ประวัติการเป็นโรงงาน ภาระด้านสิ่งแวดล้อม และข้อจำกัดการถือครองที่ดินของต่างชาติ นักลงทุนต่างชาติไม่ควรสันนิษฐานว่าสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยได้โดยตรง กิจการที่ได้รับส่งเสริมจาก BOI อาจมีสิทธิถือครองที่ดินสำหรับกิจการที่ได้รับอนุมัติ แต่ต้องตรวจสอบแยกต่างหากก่อนซื้อ

เอกสารที่ควรขอก่อนเข้าชมทรัพย์หรือยื่นข้อเสนอ

• โฉนดที่ดินและเอกสารกรรมสิทธิ์อาคาร
• ใบอนุญาตอาคาร การใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุมัติ และประวัติใบอนุญาตโรงงาน
• บิลค่าไฟล่าสุดและรายละเอียดมิเตอร์
• ขนาดหม้อแปลงและทางเลือกในการเพิ่มกำลังไฟ
• ข้อมูลน้ำประปา ระบบระบายน้ำ และน้ำเสีย
• การรับน้ำหนักพื้น ความสูงเพดาน ทางเข้าโหลดสินค้า และการหมุนรถบรรทุก
• ระบบป้องกันอัคคีภัย ประวัติประกันภัย และบันทึกการบำรุงรักษา
• การใช้ประโยชน์พื้นที่ข้างเคียง สถานที่อ่อนไหวใกล้เคียง และประวัติข้อร้องเรียน
• หนังสือยินยอมจากเจ้าของทรัพย์สำหรับกิจกรรมที่ต้องการจริง
• การอนุญาตให้ติดตั้ง HVAC ระบบกำจัดกลิ่น ระบบรักษาความปลอดภัย และปรับปรุงสาธารณูปโภค

สัญญาณเตือน

• เจ้าของทรัพย์ไม่ยอมระบุการใช้เกี่ยวกับกัญชา กัญชง สมุนไพรควบคุม หรือโรงงานไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
• ทรัพย์อยู่ใกล้ชุมชนหรือสถานที่อ่อนไหวที่อาจเกิดปัญหากลิ่น การจราจร หรือกิจกรรมด้านความปลอดภัย
• ไฟฟ้ามีเพียงมิเตอร์ย่อยผ่านเจ้าของทรัพย์และค่าใช้จ่ายไม่ชัดเจน
• หลังคา ฉนวน ระบบระบายน้ำ หรือพื้นอยู่ในสภาพไม่ดี
• อาคารไม่สามารถรองรับการควบคุมความชื้น กลิ่น อุณหภูมิ หรือสัตว์พาหะ
• ทรัพย์ไม่สามารถแสดงหลักฐานการใช้สถานที่หรือสิทธิครอบครองที่ถูกต้องเพื่อประกอบการขออนุญาต
• กิจกรรมที่วางแผนเกี่ยวข้องกับการสกัด แต่สถานที่เหมาะเพียงการเก็บสินค้า
• ผู้ประกอบการต้องการลงนามก่อนตรวจสอบใบอนุญาต ผังเมือง และคำแนะนำทางกฎหมาย

คำแนะนำสุดท้ายก่อนเลือกโกดัง

สำหรับธุรกิจกัญชา กัญชง หรือสมุนไพรควบคุมที่ได้รับอนุญาต การตัดสินใจด้านทรัพย์ควรเกิดหลังการตัดสินใจด้านกฎหมายและการปฏิบัติตามข้อกำหนด ก่อนอื่นต้องยืนยันว่าธุรกิจได้รับอนุญาตให้ทำอะไรได้บ้าง จากนั้นจึงตรวจว่าใบอนุญาต รายงาน มาตรฐานคุณภาพ ระบบควบคุมสถานที่ และคู่ค้าที่เกี่ยวข้องต้องเป็นอย่างไร แล้วจึงเลือกโกดัง

Hero Realtor สามารถช่วยค้นหาโกดัง โรงงาน และอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียงที่อาจเหมาะกับการใช้งานเชิงพาณิชย์อย่างถูกต้องตามกฎหมาย อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังคงมีหน้าที่ตรวจสอบใบอนุญาต การอนุมัติทางกฎหมาย ข้อกำหนดด้านเทคนิค และการอนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมดก่อนลงนามสัญญาเช่าหรือสัญญาซื้อขาย

หากต้องการสอบถามตัวเลือกโกดังและโรงงานที่มีอยู่ โปรดติดต่อ Hero Realtor ผ่านหน้าติดต่อของเรา