โฮสเทลในกรุงเทพฯ สำหรับขายหรือเช่าในสีลม: คู่มือโอกาสทางธุรกิจ

สำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการโรงแรม และผู้ที่กำลังมองหาโฮสเทลในกรุงเทพฯ สำหรับขายหรือเช่า สีลมยังเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจที่สุด เพราะรวมทั้งออฟฟิศ นักท่องเที่ยว ร้านอาหาร สถานบันเทิง ระบบขนส่งสาธารณะ โรงพยาบาล สถานทูต แหล่งช้อปปิ้ง และชื่อเสียงที่ชาวต่างชาติรู้จักดี

โอกาสนี้เป็นโฮสเทลบูทีคในย่านบางรัก ใกล้ BTS ช่องนนทรี และ MRT สีลม เป็นอาคารพาณิชย์ที่ปรับปรุงแล้ว มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 239 ตารางเมตร และถูกวางตำแหน่งสำหรับการใช้งานเป็นโฮสเทล เกสต์เฮาส์ หรือที่พักบูทีค โดยต้องขึ้นอยู่กับใบอนุญาตและการตรวจสอบของผู้ซื้อหรือผู้เช่า

เนื่องจากธุรกิจที่พักเกี่ยวข้องทั้งอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายการประกอบกิจการ ผู้ซื้อและผู้เช่าควรประเมินมากกว่าทำเลและราคา โดยต้องตรวจสอบสัญญาเช่า ใบอนุญาตโรงแรมหรือที่พัก การใช้อาคาร ระบบดับเพลิง ผังเมือง การอนุมัติงานปรับปรุง จำนวนผู้เข้าพัก ต้นทุนดำเนินงาน และรายได้ที่เป็นไปได้จริง

ข้อมูลทรัพย์โดยสรุป

ทรัพย์นี้อาจเหมาะกับผู้ประกอบการที่ต้องการบริหารที่พักขนาดเล็กในกรุงเทพฯ นักลงทุนที่ต้องการทรัพย์ธุรกิจที่พักในทำเลกลางเมือง หรือผู้ประกอบการที่ต้องการเริ่มจากการเช่าก่อนลงทุนในธุรกิจโรงแรมขนาดใหญ่ขึ้น

ทำไมสีลมจึงเหมาะกับธุรกิจโฮสเทล

สีลมเป็นหนึ่งในย่านธุรกิจและไลฟ์สไตล์ที่เป็นที่รู้จักมากที่สุดของกรุงเทพฯ เชื่อมต่อสาทร บางรัก ศาลาแดง เจริญกรุง ริมแม่น้ำ ลุมพินี และกรุงเทพฯ ชั้นใน สำหรับโฮสเทลหรือเกสต์เฮาส์บูทีค ทำเลนี้รองรับทั้งนักท่องเที่ยว คนทำงาน นักเดินทางระยะสั้น และผู้ที่ต้องการพักใกล้ระบบขนส่ง

ทำเลใกล้ BTS และ MRT เป็นจุดแข็งสำคัญ นักเดินทางงบประหยัด นักเดินทางคนเดียว digital nomad และผู้มาเที่ยวเมืองระยะสั้นมักให้ความสำคัญกับการเดินทางมากกว่าขนาดห้อง ที่พักที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าจึงทำการตลาดได้ง่ายกว่าและสะดวกต่อผู้เข้าพักที่ไม่มีรถส่วนตัว

ข้อดีของทำเลสีลม

• ทำเลใจกลางกรุงเทพฯ ที่เป็นที่รู้จักในระดับสากล
• เดินทางสะดวกด้วย BTS ช่องนนทรี และ MRT สีลม
• ใกล้ออฟฟิศ ร้านอาหาร สถานบันเทิง คาเฟ่ แหล่งช้อปปิ้ง และโรงพยาบาล
• เหมาะกับนักท่องเที่ยว นักธุรกิจ digital nomad และผู้เข้าพักระยะสั้น
• เชื่อมต่อสาทร ศาลาแดง ลุมพินี เจริญกรุง และริมแม่น้ำได้สะดวก

จุดเด่นของโอกาสลงทุนในโฮสเทลสไตล์บูติกแห่งนี้

ทรัพย์นี้แตกต่างจากอาคารพาณิชย์เปล่าทั่วไป เพราะได้รับการปรับปรุงให้เป็นที่พักสไตล์บูติกแล้ว จึงอาจช่วยลดเวลาและเงินลงทุนในการจัดทำพื้นที่สำหรับต้อนรับผู้เข้าพัก อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อยังควรตรวจสอบระบบทั้งหมด ใบอนุญาต โครงสร้าง และคุณภาพของงานปรับปรุงก่อนดำเนินการ

ผังพื้นที่มีทั้งห้องพักส่วนตัวและห้องพักรวมแบบเตียงสองชั้น รูปแบบห้องที่หลากหลายนี้ช่วยให้ผู้ประกอบการรองรับลูกค้าได้หลายประเภท เช่น นักท่องเที่ยวคนเดียว คู่รัก กลุ่มเพื่อน และกลุ่มขนาดเล็ก

จุดแข็งทางธุรกิจที่เป็นไปได้

• มีผังโฮสเทลสไตล์บูติกอยู่แล้ว
• ทำเลใจกลางสีลม
• มีทั้งห้องส่วนตัวและห้องพักรวม
• เดินไปยังระบบขนส่งสาธารณะและสิ่งอำนวยความสะดวกในเมืองได้
• เลือกได้ทั้งการซื้อหรือเช่า
• สัญญา Leasehold ปัจจุบันมีระยะเวลาถึงปี 2035

ซื้อหรือเช่า แบบไหนเหมาะกว่า?

ทรัพย์นี้มีให้เลือกทั้งซื้อและเช่า จึงรองรับกลยุทธ์ของนักลงทุนแต่ละประเภทแตกต่างกัน

ซื้อธุรกิจแบบ Leasehold

การซื้ออาจเหมาะกับผู้ประกอบการที่ต้องการควบคุมธุรกิจในระยะยาว สร้างแบรนด์ได้เต็มที่ และลงทุนปรับปรุงเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อควรตรวจสอบระยะเวลาเช่าที่เหลือ สิทธิการโอน สิทธิการต่ออายุ ความยินยอมของเจ้าของทรัพย์ เงื่อนไขการโอน และใบอนุญาตดำเนินงานทั้งหมดว่าสามารถโอนได้หรือจำเป็นต้องยื่นใหม่

เช่าทรัพย์รายเดือน

การเช่าอาจเหมาะกับผู้ประกอบการที่ต้องการใช้เงินลงทุนเริ่มต้นน้อยกว่า แต่ยังต้องตรวจสอบว่าค่าเช่ารายเดือน ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน ค่าแรงพนักงาน ค่าคอมมิชชันแพลตฟอร์มจองที่พัก ค่าสาธารณูปโภค ค่าทำความสะอาด ค่าซักรีด ค่าซ่อมบำรุง ค่าใบอนุญาต และค่าการตลาด ยังเหลือส่วนต่างกำไรเพียงพอหรือไม่

ตารางเปรียบเทียบ

ใบอนุญาตโรงแรมและโฮสเทลในประเทศไทย

ผู้ที่กำลังพิจารณาธุรกิจโฮสเทลในกรุงเทพฯ ควรให้ความสำคัญกับใบอนุญาตเป็นลำดับแรก พระราชบัญญัติโรงแรมและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องครอบคลุมธุรกิจที่พัก และกรมการปกครองมีข้อมูลทางการเกี่ยวกับกฎหมายโรงแรมและใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม

ที่พักขนาดเล็กแต่ละแห่งอาจไม่ได้ใช้ใบอนุญาตหรือข้อยกเว้นประเภทเดียวกัน ผู้ประกอบการโฮสเทลควรยืนยันว่าทรัพย์ต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมหรือไม่ อาคารสามารถใช้เป็นที่พักได้ตามกฎหมายหรือไม่ และต้องมีใบอนุญาตด้านอัคคีภัย อาคาร สุขอนามัย ป้าย อาหาร เครื่องดื่มแอลกอฮอล์ หรือสถานบันเทิงเพิ่มเติมหรือไม่

คำถามเกี่ยวกับใบอนุญาตที่ควรถาม

• ปัจจุบันทรัพย์มีใบอนุญาตโรงแรมหรือใบอนุญาตที่พักที่ยังมีผลหรือไม่?
• หากมีใบอนุญาต ใบอนุญาตออกในชื่อใคร?
• สามารถโอนใบอนุญาตได้หรือผู้ประกอบการรายใหม่ต้องยื่นขอใหม่?
• การใช้อาคารที่ได้รับอนุญาตตรงกับการทำโฮสเทลหรือโรงแรมหรือไม่?
• จำนวนห้อง เตียง ห้องน้ำ ทางออก และบันไดเป็นไปตามข้อกำหนดหรือไม่?
• ระบบป้องกันอัคคีภัย สัญญาณเตือน ถังดับเพลิง ไฟฉุกเฉิน และเส้นทางหนีไฟได้รับอนุมัติหรือไม่?
• จำเป็นต้องมีใบอนุญาตอาหาร เครื่องดื่ม แอลกอฮอล์ ป้าย หรือสถานบันเทิงหรือไม่?
• ทรัพย์เคยมีข้อร้องเรียน ปัญหาจากการตรวจ หรือปัญหาใบอนุญาตหรือไม่?

ก่อนชำระเงินมัดจำหรือลงนามในสัญญาโอนธุรกิจ ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารใบอนุญาตร่วมกับที่ปรึกษากฎหมายหรือผู้เชี่ยวชาญด้านใบอนุญาตธุรกิจที่พัก

การตรวจสอบอาคารและความปลอดภัยก่อนซื้อหรือเช่า

โฮสเทลแตกต่างจากอาคารพาณิชย์ทั่วไป เพราะมีผู้เข้าพักนอนค้างในอาคาร ดังนั้นความปลอดภัย ทางเข้าออก การระบายอากาศ ห้องน้ำ ระบบไฟฟ้า ทางหนีไฟ และขั้นตอนฉุกเฉินจึงมีความสำคัญอย่างมาก

เช็กลิสต์ด้านเทคนิค

• โครงสร้างอาคารและการใช้อาคารที่ได้รับอนุมัติ
• ทางหนีไฟ บันได สัญญาณเตือน ถังดับเพลิง ไฟฉุกเฉิน และป้าย
• กำลังไฟ สภาพสายไฟ เบรกเกอร์ และกำลังของระบบปรับอากาศ
• สภาพห้องน้ำ แรงดันน้ำ น้ำร้อน ระบบระบายน้ำ และระบบบำบัดสิ่งปฏิกูล
• หลังคารั่ว น้ำซึมตามผนัง เชื้อรา กลิ่น สัตว์รบกวน และการระบายอากาศ
• ความปลอดภัยผู้เข้าพัก CCTV ล็อก ระบบคีย์การ์ด ทางเข้าแผนกต้อนรับ และพื้นที่เก็บสัมภาระ
• สัญญาณ Wi-Fi ตำแหน่งเราเตอร์ ระบบจองที่พัก และพื้นที่สำนักงาน
• พื้นที่ซักรีด เก็บผ้า เก็บอุปกรณ์ทำความสะอาด พื้นที่พนักงาน และการจัดการขยะ
• การควบคุมเสียงและผลกระทบต่อเพื่อนบ้าน

การตรวจสอบสถานะทางการเงินสำหรับผู้ซื้อโฮสเทล

โฮสเทลอาจดูน่าสนใจจากทำเลและการออกแบบภายใน แต่มูลค่าที่แท้จริงขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงาน ผู้ซื้อควรขอเอกสารที่ตรวจสอบได้แทนการพิจารณาจากประมาณการรายได้เพียงอย่างเดียว

เอกสารที่ควรขอ

• ประวัติอัตราการเข้าพัก
• ราคาห้องพักเฉลี่ยต่อวันและรายได้ต่อเตียงหรือห้อง
• รายงานจากแพลตฟอร์มจองที่พัก
• ข้อมูลการจองโดยตรง
• บิลค่าสาธารณูปโภค
• เงินเดือนพนักงานและค่าใช้จ่ายทำความสะอาด
• ค่าซักรีดและผ้า
• ประวัติการซ่อมบำรุง
• ใบอนุญาตและเอกสารอนุมัติ
• สัญญาเช่าและหนังสือยินยอมจากเจ้าของทรัพย์
• รีวิวผู้เข้าพักและประวัติชื่อเสียงออนไลน์

ธนาคารแห่งประเทศไทยเผยแพร่ตัวชี้วัดด้านการท่องเที่ยวจากข้อมูลการท่องเที่ยวทางการ และการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยมีระบบบัญชีข้อมูลด้านการท่องเที่ยว แหล่งข้อมูลเหล่านี้ช่วยให้นักลงทุนเข้าใจแนวโน้มการเดินทางในภาพรวม แต่ผลการดำเนินงานของโฮสเทลยังขึ้นอยู่กับทำเลย่อย ราคา รีวิว การบริหาร และการแข่งขัน

ต้นทุนดำเนินงานที่ควรพิจารณา

ผู้ประกอบการโฮสเทลควรคำนวณต้นทุนดำเนินงานทั้งหมด ไม่ใช่เฉพาะค่าเช่าหรือราคาซื้อ

• ค่าเช่าหรือค่าซื้อสิทธิ Leasehold
• เงินเดือนพนักงานและประกันสังคม
• ค่าไฟฟ้า น้ำ อินเทอร์เน็ต และโทรศัพท์
• ค่าทำความสะอาด ซักรีด ผ้า ของใช้ในห้องน้ำ และสิ่งอำนวยความสะดวก
• ค่าคอมมิชชันแพลตฟอร์มท่องเที่ยวออนไลน์
• ค่าซอฟต์แวร์จองที่พักและค่าประมวลผลการชำระเงิน
• ค่าซ่อมแซม ล้างเครื่องปรับอากาศ ควบคุมสัตว์รบกวน และบำรุงรักษา
• ค่าต่ออายุใบอนุญาต บัญชี ภาษี ประกันภัย และกฎหมาย
• ค่าการตลาด ถ่ายภาพ เว็บไซต์ และโซเชียลมีเดีย
• ค่ารักษาความปลอดภัย CCTV การบำรุงระบบป้องกันอัคคีภัย และการตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎหมาย

โอกาสลงทุนในโฮสเทลแห่งนี้เหมาะกับใคร?

• ผู้ประกอบการธุรกิจที่พักที่ต้องการทำเลโฮสเทลใจกลางกรุงเทพฯ
• นักลงทุนที่กำลังมองหาธุรกิจที่พักแบบ Leasehold ในสีลม
• ผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างโฮสเทลหรือเกสต์เฮาส์สไตล์บูติก
• ผู้ประกอบการที่เข้าใจแพลตฟอร์มจองออนไลน์และการจัดการรีวิวผู้เข้าพัก
• ผู้ซื้อที่สามารถตรวจสอบใบอนุญาต สัญญาเช่า และอาคารให้ครบถ้วนก่อนรับช่วงธุรกิจ
• ผู้เช่าที่ต้องการทดลองธุรกิจโฮสเทลผ่านรูปแบบเช่าก่อนขยายการลงทุน

ความเสี่ยงที่ควรตรวจสอบก่อนดำเนินการ

• ใบอนุญาตโฮสเทลหรือใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมอาจไม่สามารถโอนได้
• การใช้อาคารอาจไม่ตรงกับกิจกรรมที่พักที่ต้องการ
• ระบบป้องกันอัคคีภัยหรือระบบอาคารอาจต้องปรับปรุง
• การต่อสัญญาเช่าหลังปี 2035 อาจไม่ได้รับการรับประกัน
• กำไรจากการดำเนินงานจริงอาจแตกต่างจากรายได้ที่ประมาณการ
• รีวิวออนไลน์และอันดับบนแพลตฟอร์มจองที่พักมีผลต่ออัตราการเข้าพัก
• เสียง เพื่อนบ้าน ป้าย หรือข้อร้องเรียนในพื้นที่อาจกระทบการดำเนินงาน
• นักลงทุนต่างชาติอาจต้องขอคำปรึกษาเรื่องโครงสร้างบริษัท ใบอนุญาตทำงาน และกฎหมายการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว

เช็กลิสต์สำหรับการเข้าชมทรัพย์

ก่อนเสนอราคา ควรเข้าชมทรัพย์ด้วยตนเองและตรวจสอบทั้งในฐานะอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่พักที่กำลังดำเนินงาน

• ทดลองเดินจาก BTS ช่องนนทรีและ MRT สีลม เพื่อประเมินความสะดวกของผู้เข้าพัก
• ตรวจสอบการมองเห็นทรัพย์ ศักยภาพการติดป้าย และทางเข้าจากถนน
• ตรวจทุกห้อง เตียง ห้องน้ำ แผนกต้อนรับ พื้นที่เก็บของ และพื้นที่หลังบ้าน
• ตรวจทางหนีไฟ สัญญาณเตือน ไฟฉุกเฉิน และระบบความปลอดภัยสำหรับผู้เข้าพัก
• ขอเอกสารใบอนุญาต สัญญาเช่า ค่าสาธารณูปโภค รายได้ และค่าใช้จ่าย
• ตรวจรีวิวออนไลน์และสถานะบนแพลตฟอร์มจองที่พัก
• ยืนยันว่าเจ้าของทรัพย์ยินยอมให้ประกอบธุรกิจโฮสเทลและโอนสิทธิการเช่า
• ประเมินค่าซ่อม ปรับปรุง และสร้างแบรนด์ใหม่

คำถามที่พบบ่อย

โฮสเทลในกรุงเทพฯ แห่งนี้ขายหรือให้เช่า?

ทรัพย์นี้มีทั้งตัวเลือกขายและให้เช่า ราคาขาย 12.5 ล้านบาท และราคาเช่า 70,000 บาทต่อเดือน

โฮสเทลตั้งอยู่ที่ไหน?

ทรัพย์ตั้งอยู่ในสีลม เขตบางรัก กรุงเทพฯ ใกล้ BTS ช่องนนทรี และ MRT สีลม

ทรัพย์เป็น Leasehold หรือ Freehold?

ทรัพย์นี้เป็น Leasehold สัญญาเช่าปัจจุบันมีระยะเวลาถึงปี 2035 ผู้ซื้อจึงควรตรวจระยะเวลาเช่า สิทธิการต่ออายุ เงื่อนไขการโอน และความยินยอมของเจ้าของทรัพย์อย่างละเอียด

ชาวต่างชาติสามารถซื้อหรือประกอบธุรกิจโฮสเทลนี้ได้หรือไม่?

นักลงทุนต่างชาติอาจสามารถดำเนินธุรกิจที่พักในประเทศไทยผ่านโครงสร้างบริษัทที่เหมาะสม แต่ควรขอคำปรึกษาทางกฎหมายเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ของต่างชาติ ใบอนุญาตทำงาน ใบอนุญาตธุรกิจ ภาษี และการปฏิบัติตามกฎหมายโรงแรมก่อนดำเนินการ

โฮสเทลในประเทศไทยต้องมีใบอนุญาตโรงแรมหรือไม่?

ธุรกิจโฮสเทลและที่พักอาจต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมหรือการอนุมัติอื่น ขึ้นอยู่กับขนาด ผัง จำนวนผู้เข้าพัก การใช้อาคาร และการจัดประเภทตามกฎหมาย ผู้ซื้อควรยืนยันสถานะใบอนุญาตปัจจุบันก่อนลงนาม

ข้อสรุป

โฮสเทลสำหรับขายหรือเช่าในสีลมแห่งนี้มีจุดเด่นด้านทำเลใจกลางเมือง ผังที่พักสไตล์บูติกที่มีอยู่แล้ว และความยืดหยุ่นในการเลือกซื้อหรือเช่า ตำแหน่งใกล้ BTS MRT สำนักงาน สถานบันเทิง และพื้นที่ท่องเที่ยว ทำให้เป็นโอกาสที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการที่พักและนักลงทุนที่มีประสบการณ์

อย่างไรก็ตาม ไม่ควรประเมินธุรกิจโฮสเทลจากทำเลและการออกแบบภายในเพียงอย่างเดียว ควรตรวจสอบโครงสร้าง Leasehold สถานะใบอนุญาตโรงแรม ความปลอดภัยของอาคาร ระบบอัคคีภัย ประวัติการดำเนินงาน รีวิวผู้เข้าพัก ค่าใช้จ่าย และศักยภาพรายได้ที่เป็นจริงก่อนตัดสินใจ หากดำเนินการตรวจสอบอย่างเหมาะสม โฮสเทลในทำเลที่ดีของสีลมสามารถเป็นฐานที่แข็งแรงสำหรับธุรกิจที่พักสไตล์บูติกในกรุงเทพฯ ได้