8 สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนเช่าหรือซื้อโกดังในประเทศไทย

การหาโกดังให้เช่าหรือโกดังขายในประเทศไทยไม่ได้ดูเพียงขนาดอาคารและค่าเช่ารายเดือนเท่านั้น โกดังที่ดูเหมือนราคาดีอาจกลายเป็นต้นทุนสูง หากมีกำลังไฟไม่พอ รถบรรทุกเข้าออกลำบาก ผังเมืองไม่รองรับ พื้นรับน้ำหนักต่ำ พื้นที่โหลดสินค้าจำกัด หรือสัญญาเช่าไม่เหมาะกับการดำเนินธุรกิจจริง

คู่มือนี้อธิบายสิ่งสำคัญที่ธุรกิจควรตรวจสอบก่อนเช่าหรือซื้อโกดัง โรงงาน อาคารโลจิสติกส์ อาคารเก็บสินค้า ห้องเย็น ศูนย์กระจายสินค้า หรืออสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในประเทศไทย

ควรเช่าหรือซื้อโกดังในประเทศไทย?

การเช่ามักเหมาะกับธุรกิจที่ต้องการความยืดหยุ่น เริ่มใช้งานเร็ว ใช้เงินลงทุนเริ่มต้นน้อยกว่า หรืออาจต้องย้ายเมื่อปริมาณสินค้าเปลี่ยน เหมาะกับผู้ขายออนไลน์ ธุรกิจโลจิสติกส์ ธุรกิจนำเข้า-ส่งออก ผู้ผลิตที่กำลังเติบโต ผู้ใช้พื้นที่เก็บสินค้าชั่วคราว และบริษัทที่กำลังทดสอบทำเลใหม่ในไทย

การซื้ออาจเหมาะกับธุรกิจที่มีแผนระยะยาว ต้องการอาคารเฉพาะทาง มีเครื่องจักรหนัก ต้องปรับปรุงอาคารมาก หรือมีเหตุผลที่ต้องควบคุมที่ดินและอาคารอย่างเต็มที่ อย่างไรก็ตาม การซื้อจำเป็นต้องตรวจสอบโฉนด ผังเมือง ใบอนุญาตอาคาร ภาษี ภาระสิ่งแวดล้อม สิทธิทางเข้าออก และข้อจำกัดการถือครองของต่างชาติอย่างละเอียด

นักลงทุนต่างชาติไม่ควรสันนิษฐานว่าสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยได้โดยตรง บริษัทที่ได้รับส่งเสริมจาก BOI อาจมีสิทธิถือครองที่ดินสำหรับกิจการที่ได้รับอนุมัติภายใต้เงื่อนไขเฉพาะ แต่ต้องยืนยันกับ BOI และทนายความก่อนซื้อ โดยตรวจจาก ข้อมูลสิทธิประโยชน์ด้านที่ดินของ BOI

กำหนดการใช้งานโกดังก่อนเริ่มคัดเลือก

โกดังที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับรูปแบบการดำเนินงาน โกดังเก็บสินค้าแห้งแตกต่างจากห้องเย็น โรงงานอาหาร โกดังวัตถุอันตราย คลังสินค้าทัณฑ์บน ศูนย์ fulfillment สำหรับอีคอมเมิร์ซ โชว์รูมพร้อมโกดัง หรืออาคารผลิตเบา

ก่อนเข้าชมทรัพย์ ควรกำหนดให้ชัดเจน:

• ประเภทสินค้า: สินค้าแห้ง ห้องเย็น อาหาร ยา เคมีภัณฑ์ เครื่องจักร รถยนต์ หรือสินค้ามูลค่าสูง
• ลักษณะธุรกิจ: เก็บสินค้า fulfillment กระจายสินค้า บรรจุใหม่ ประกอบ ผลิต โชว์รูม ออฟฟิศ หรือศูนย์บริการ
• จำนวนรถเข้าออกต่อวัน รถคอนเทนเนอร์ ที่จอดพ่วง และความถี่ในการโหลดสินค้า
• กำลังไฟ น้ำ ระบบระบายน้ำ อินเทอร์เน็ต ไฟสำรอง และการระบายอากาศที่ต้องใช้
• ความสูงชั้นวางสินค้า พื้นรับน้ำหนัก ความสูงใต้โครงสร้าง เส้นทางรถโฟล์กลิฟท์ และความหนาแน่นในการเก็บสินค้า
• จำนวนพนักงาน พื้นที่ออฟฟิศ ที่จอดรถ ทางเข้าแขก และพื้นที่สวัสดิการพนักงาน
• ใบอนุญาต การตรวจ ประกันภัย สถานะศุลกากร และข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม

1. ตรวจผังเมือง การใช้อาคาร และกิจกรรมที่อนุญาต

สิ่งแรกที่ต้องตรวจคือที่ดินและอาคารสามารถรองรับการใช้งานที่ต้องการได้ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ทรัพย์อาจถูกโฆษณาว่าเป็นโกดัง แต่ยังไม่เหมาะกับการผลิต การจัดการอาหาร การเก็บสารเคมี ห้องเย็น โลจิสติกส์ที่มีรถเข้าออกมาก วัตถุอันตราย หรือการประกอบกิจการโรงงาน

ควรตรวจการใช้ประโยชน์ที่ดินผ่านช่องทางผังเมืองทางการ เช่น กรมโยธาธิการและผังเมือง สำหรับทรัพย์ในกรุงเทพฯ ควรตรวจข้อกำหนดระดับสำนักงานเขต การควบคุมอาคาร ใบอนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลง และขั้นตอนงานโยธาท้องถิ่นผ่านสำนักงานเขตหรือ ช่องทางบริการของกรุงเทพมหานคร

โกดังหรือโรงงาน?

หากใช้พื้นที่เพื่อการผลิต แปรรูป บรรจุ ใช้เครื่องจักร เกิดกากอุตสาหกรรม หรือเป็นกิจกรรมผลิตที่อยู่ภายใต้การกำกับ อาจเข้าข่ายกฎหมายโรงงาน กรมโรงงานอุตสาหกรรมมีข้อมูลกฎหมายโรงงาน ประเภทโรงงาน ระบบ e-license ระบบกากอุตสาหกรรม ระบบมลพิษ และระบบความปลอดภัย ผ่าน หน้ากฎหมายโรงงาน และ หน้าบริการงานด้านโรงงานอุตสาหกรรม

ไม่ควรเชื่อเพียงคำพูดของเจ้าของทรัพย์ว่า “ใช้เป็นโกดังได้” ควรถามให้ชัดว่ากิจกรรมจริงของธุรกิจได้รับอนุญาตหรือไม่ อาคารเคยมีประวัติใบอนุญาตโรงงานหรือไม่ และต้องมีใบอนุญาต การแจ้ง การตรวจ รายงานสิ่งแวดล้อม หรือใบอนุญาตท้องถิ่นใดก่อนเริ่มงานหรือไม่

2. ยืนยันไฟฟ้า น้ำ ระบบระบายน้ำ และต้นทุนดำเนินงาน

ไฟฟ้าเป็นปัญหาที่พบได้บ่อยในการเช่าโกดังและโรงงาน ควรตรวจว่าอาคารใช้ไฟฟ้า 1 เฟสหรือ 3 เฟส ขนาดหม้อแปลง ประเภทมิเตอร์ สภาพสายไฟ ทางเลือกในการเพิ่มกำลังไฟ ไฟสำรอง และการชำระค่าไฟเป็นการจ่ายตรงกับ MEA หรือ PEA หรือคิดต่อผ่านเจ้าของทรัพย์

สำหรับห้องเย็น การผลิตอาหาร พื้นที่เก็บสินค้าปรับอากาศ ระบบอัตโนมัติในคลังสินค้า โฟล์กลิฟท์ เครื่องจักร คอมเพรสเซอร์ ปั๊ม หรือไลน์ผลิต ควรให้วิศวกรประเมินโหลดไฟฟ้าจริงก่อนลงนาม การเพิ่มกำลังไฟอาจมีค่าใช้จ่ายสูง และอาจต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์ อนุมัติจากหน่วยงานไฟฟ้า และใช้เวลา

ควรตรวจแรงดันน้ำ ความสามารถของระบบน้ำเสีย ท่อระบายน้ำพื้น บ่อดักไขมัน ระบบระบายน้ำฝน ความเสี่ยงน้ำท่วม หลังคารั่ว ผู้ให้บริการอินเทอร์เน็ต น้ำดับเพลิง และการคิดค่าสาธารณูปโภค ค่าเช่าที่ดูต่ำอาจไม่คุ้ม หากระบบสาธารณูปโภคอ่อนหรือมีการบวกค่าใช้จ่ายสูง

3. วัดความสูง พื้นที่ใช้งานจริง และประสิทธิภาพการเก็บสินค้า

ขนาดโกดังควรวัดจากพื้นที่ใช้งานจริง ไม่ใช่ดูเพียงขนาดที่ดินหรือพื้นที่อาคารรวม ความสูงใต้โครงสร้างมีผลต่อชั้นวางสินค้า จำนวนพาเลท รถโฟล์กลิฟท์ การระบายอากาศ ความร้อน แสงสว่าง และความหนาแน่นในการจัดเก็บ

เมื่อเปรียบเทียบโกดัง ควรถาม:

• พื้นที่ใช้งานภายในจริง
• ความสูงใต้คาน ใต้ไฟ ใต้สปริงเกอร์ และใต้ท่อระบายอากาศ
• ระยะเสาและข้อจำกัดในการวาง rack
• พื้นที่ออฟฟิศ ชั้นลอย ห้องน้ำ พื้นที่พนักงาน และพื้นที่สาธารณูปโภคที่แยกจากพื้นที่เก็บสินค้า
• พื้นที่ขยายในอนาคตหรือโอกาสเช่ายูนิตข้างเคียง

หากธุรกิจต้องใช้ชั้นวางสินค้า ควรให้ผู้เชี่ยวชาญด้าน rack หรือวิศวกรตรวจแปลน ความกว้างช่องทางรถ การเลี้ยวรถ ระยะห่างจากสปริงเกอร์ ทางหนีไฟ และความสูงจัดเก็บที่ปลอดภัย

4. ตรวจพื้นรับน้ำหนักและสภาพอาคาร

พื้นรับน้ำหนักสำคัญมากสำหรับชั้นวางพาเลท สินค้าหนัก โฟล์กลิฟท์ เครื่องจักร กระดาษ โลหะ ของเหลว ชิ้นส่วนรถยนต์ และสินค้าที่มีความหนาแน่นสูง ไม่ควรพึ่งเพียงข้อมูลโฆษณา ควรขอแบบโครงสร้าง ข้อมูลพื้นรับน้ำหนัก ความหนาพื้น รายละเอียดเหล็กเสริม และการยืนยันทางวิศวกรรมหากมี

ควรตรวจอาคารเรื่องรอยร้าว การทรุดตัว หลังคา รอยรั่ว ความร้อน ฉนวน การระบายอากาศ ผนัง ระบบระบายน้ำ จุดที่สัตว์พาหะเข้าถึง และประวัติน้ำท่วม สำหรับอาคารเก่า ค่าเช่าถูกอาจถูกหักล้างด้วยค่าซ่อม ประกัน และงานปรับปรุงที่สูงขึ้น

หากซื้อ ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสภาพเทคนิคก่อนโอน หากเช่า สัญญาควรระบุชัดเจนว่าใครรับผิดชอบค่าซ่อมหลังคา โครงสร้าง ระบบระบายน้ำ ระบบไฟฟ้า พื้น และการคืนสภาพเมื่อหมดสัญญา

5. ตรวจ Loading Bay, Dock และพื้นที่ลาน

ประสิทธิภาพการโหลดสินค้าเป็นหัวใจของการใช้โกดัง อาคารอาจมีพื้นที่พอ แต่ยังทำงานยาก หาก Dock ลาน หรือถนนเข้าออกไม่รองรับจำนวนรถจริง

ควรตรวจว่าพื้นที่มี:

• Dock สูง Dock Leveler ทางลาด หรือทางโหลดระดับพื้น
• ประตูม้วนที่มีขนาดเหมาะกับรถและโฟล์กลิฟท์
• จำนวนช่องโหลดเพียงพอช่วงรับและส่งสินค้าสูงสุด
• ทางเดินคนแยกจากพื้นที่โหลดสินค้าอย่างปลอดภัย
• หลังคาหรือกันสาดป้องกันฝนระหว่างโหลดสินค้า
• พื้นที่ชาร์จหรือเก็บเชื้อเพลิงโฟล์กลิฟท์หากจำเป็น
• ลานหมุนรถและพื้นที่ Staging สำหรับรถพ่วงหรือคอนเทนเนอร์

สำหรับธุรกิจจัดส่งและกระจายสินค้า ควรเข้าชมในช่วงเวลาทำงานจริงหากทำได้ โกดังที่ดูเงียบในวันหยุดอาจทำงานยากมากในช่วงรถเข้าออกวันทำงาน

6. ทดสอบทางเข้ารถบรรทุก ทำเล และความสะดวกของพนักงาน

ทำเลต้องสอดคล้องกับรูปแบบขนส่งของธุรกิจ โกดังในเมืองอาจเหมาะกับ Last-mile Delivery แต่ไม่เหมาะกับรถคอนเทนเนอร์ 40 ฟุต ส่วนพื้นที่อุตสาหกรรมขนาดใหญ่อาจเหมาะกับกระจายสินค้าภูมิภาค แต่อาจไม่สะดวกสำหรับพนักงานหรือลูกค้าในเมือง

เมื่อเปรียบเทียบทำเล ควรทดสอบ:

• การเข้าออกของรถ 6 ล้อ 10 ล้อ 18 ล้อ และรถคอนเทนเนอร์
• วงเลี้ยว ความกว้างถนน ความกว้างประตู ข้อจำกัดความสูง น้ำหนักสะพาน และกฎจราจรท้องถิ่น
• ระยะถึงลูกค้า ซัพพลายเออร์ ทางด่วน สนามบิน ท่าเรือ และคลัสเตอร์อุตสาหกรรม
• การเดินทางของพนักงาน ขนส่งสาธารณะ รถรับส่ง หอพัก และร้านอาหารหรือบริการใกล้เคียง
• ประวัติน้ำท่วม การจราจรติดขัด และปัญหาร้องเรียนจากชุมชน

ทำเลโกดังที่นิยมใช้เปรียบเทียบ

• กรุงเทพฯ และพื้นที่กระจายสินค้าในเมือง: เหมาะกับการจัดส่งในเมือง โชว์รูม ศูนย์บริการ และการเข้าถึงลูกค้าอย่างรวดเร็ว แต่พื้นที่ดินและลานอาจมีจำกัด
• ลาดกระบัง บางนา บางพลี และสมุทรปราการ: เหมาะกับโลจิสติกส์ใกล้สนามบิน การกระจายสินค้าฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ และเส้นทางไปชลบุรีกับระยอง
• ชลบุรีและระยอง: เหมาะกับผู้ผลิตและผู้ประกอบการโลจิสติกส์ที่ต้องการเชื่อมต่อ Eastern Seaboard นิคมอุตสาหกรรม และท่าเรือแหลมฉบัง
• ปทุมธานี อยุธยา และวังน้อย: เหมาะกับกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ ภาคกลาง และเส้นทางกระจายสินค้าระหว่างภูมิภาค
• สมุทรสาครและนครปฐม: เหมาะกับกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก อุตสาหกรรมอาหาร การผลิต และการกระจายสินค้าไปภาคใต้และภาคตะวันตก

นิคมอุตสาหกรรมอาจมีโครงสร้างพื้นฐานและระบบบริหารจัดการที่ชัดเจนกว่า การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย มีข้อมูลทางการเกี่ยวกับนิคมอุตสาหกรรมและบริการต่าง ๆ รวมถึงบริการแบบ One Stop Service สำหรับการดำเนินธุรกิจภายในนิคมอุตสาหกรรม

7. ตรวจสอบระบบป้องกันอัคคีภัย ความปลอดภัย ประกันภัย และสินค้าควบคุม

ระบบป้องกันอัคคีภัยและความปลอดภัยไม่ควรถูกมองว่าเป็นตัวเลือก ควรตรวจทางหนีไฟ ถังดับเพลิง สัญญาณเตือน ตู้สายฉีดน้ำดับเพลิง สปริงเกลอร์เมื่อจำเป็น ปั๊มดับเพลิง แหล่งน้ำดับเพลิง ไฟฉุกเฉิน เส้นทางอพยพ ระบบควบคุมควัน และทางเข้ารถดับเพลิง

สำหรับโรงงานหรือการดำเนินงานอุตสาหกรรม ควรตรวจ ข้อมูลด้านความปลอดภัยของกรมโรงงานอุตสาหกรรม หากเกี่ยวข้องกับสารเคมี ตัวทำละลาย ก๊าซ วัตถุควบคุม สินค้าอันตราย แบตเตอรี่ วัตถุไวไฟ หรือการจัดเก็บพิเศษ ควรตรวจ ข้อมูลวัตถุอันตรายของกรมโรงงานอุตสาหกรรม เพิ่มเติม

ระบบรักษาความปลอดภัยควรเหมาะกับมูลค่าและความเสี่ยงของสินค้า ควรพิจารณากล้อง CCTV เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ระบบควบคุมการเข้าออก รั้วรอบพื้นที่ บันทึกผู้มาติดต่อ พื้นที่แยกสำหรับสินค้ามูลค่าสูง แสงสว่าง ระบบสัญญาณเตือน การควบคุมประตูรถบรรทุก และข้อกำหนดของบริษัทประกัน

คลังสินค้าทัณฑ์บนหรือ Free Zone

หากธุรกิจต้องการสิทธิประโยชน์ทางศุลกากร การพักชำระอากรขาเข้า การเก็บสินค้าในคลังสินค้าทัณฑ์บน หรือการดำเนินกิจการในเขตปลอดอากร สัญญาเช่าโกดังทั่วไปไม่เพียงพอ ต้องยืนยันว่าพื้นที่ได้รับอนุมัติแล้วหรือสามารถเข้าเกณฑ์ของกรมศุลกากรได้ โดยควรตรวจ ข้อมูลคลังสินค้าทัณฑ์บนของกรมศุลกากร และ ข้อมูลเขตปลอดอากร ก่อนตัดสินใจ

8. ตรวจสอบเงื่อนไขสัญญา ต้นทุนซื้อ ภาษี และสิทธิในการออกจากสัญญา

เงื่อนไขทางการค้าอาจมีความสำคัญไม่แพ้คุณสมบัติของโกดัง อาคารที่ดีแต่มีสัญญาเช่าที่ไม่รัดกุมอาจก่อให้เกิดปัญหาใหญ่ได้

สำหรับการเช่าโกดัง

ควรตรวจค่าเช่า เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า VAT การหักภาษี ณ ที่จ่าย วิธีคิดค่าสาธารณูปโภค หน้าที่บำรุงรักษา สิทธิปรับปรุงพื้นที่ การติดป้าย สิทธิให้เช่าช่วง สิทธิโอนสัญญา เวลาดำเนินกิจการ การเลิกสัญญาก่อนกำหนด การต่ออายุ การคืนสภาพ สิทธิเข้าตรวจ และความยินยอมของเจ้าของสำหรับการขอใบอนุญาต

หากระยะเวลาเช่าเกิน 3 ปี ควรพิจารณาจดทะเบียน กรมที่ดินระบุว่าสัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะบังคับได้เกิน 3 ปี โดยค่าจดทะเบียนและอากรแสตมป์คำนวณตามหลักเกณฑ์ทางการ ควรตรวจ ข้อมูลการจดทะเบียนเช่าของกรมที่ดิน ก่อนทำสัญญาระยะยาว

สำหรับการซื้อโกดัง

ควรตรวจโฉนด เนื้อที่ดิน สิทธิทางเข้าออก ภาระจำยอม จำนอง ภาระผูกพัน ใบอนุญาตอาคาร ประวัติใบอนุญาตโรงงาน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประวัติสิ่งแวดล้อม ประวัติน้ำท่วม สถานะผู้เช่า สาธารณูปโภค และค่าใช้จ่ายวันโอน กรมที่ดินมี ข้อมูลค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร และสามารถตรวจราคาประเมินผ่าน ระบบราคาประเมินของกรมธนารักษ์

สำหรับโครงการอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ การผลิตที่ถูกควบคุม ของเสีย มลพิษ หรือการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่สำคัญ ควรตรวจว่าต้องจัดทำ EIA, EHIA การรับฟังความคิดเห็น หรือรายงานสิ่งแวดล้อมหรือไม่ ผ่านช่องทางทางการ เช่น Smart EIA Plus

เอกสารที่ควรขอก่อนยื่นข้อเสนอ

• โฉนดที่ดินและเอกสารกรรมสิทธิ์อาคาร
• ใบอนุญาตก่อสร้าง การใช้อาคารที่ได้รับอนุมัติ และแบบ As-built หากมี
• ใบอนุญาตโรงงาน ทะเบียนโรงงาน ใบรับแจ้ง หรือประวัติการใช้อุตสาหกรรม หากเกี่ยวข้อง
• ข้อมูลยืนยันผังเมืองหรือการใช้ประโยชน์ที่ดิน
• ร่างสัญญาเช่าหรือร่างสัญญาจะซื้อจะขาย
• ใบแจ้งค่าไฟฟ้าและค่าน้ำล่าสุด
• ขนาดหม้อแปลง รายละเอียดมิเตอร์ และทางเลือกในการเพิ่มระบบสาธารณูปโภค
• ข้อมูลการรับน้ำหนักพื้น ความสูงสุทธิ ระยะเสา และแบบโครงสร้าง
• รายละเอียดระบบป้องกันอัคคีภัย ประวัติการบำรุงรักษา และข้อมูลประกันภัย
• ข้อมูลระบบระบายน้ำ น้ำเสีย การกำจัดของเสีย และวัตถุอันตราย หากเกี่ยวข้อง
• ผังช่องขนถ่าย ลาน การสัญจรของรถบรรทุก และที่จอดรถ
• ประวัติน้ำท่วม การใช้พื้นที่รอบข้าง และประวัติข้อร้องเรียน
• หลักฐานชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับทรัพย์ที่ซื้อ
• หนังสือยินยอมจากเจ้าของสำหรับการใช้งานและงานปรับปรุงที่วางแผนไว้

สัญญาณเตือนเมื่อเช่าหรือซื้อโกดัง

• เจ้าของไม่ยอมระบุการใช้เป็นโกดัง โรงงาน พื้นที่จัดเก็บ หรือโลจิสติกส์ของคุณไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
• อาคารได้รับอนุญาตให้ใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่น และไม่มีผู้ใดอธิบายได้ว่าการใช้งานของคุณได้รับอนุญาตหรือไม่
• กำลังไฟไม่เพียงพอและไม่ชัดเจนว่าใครรับผิดชอบค่าเพิ่มระบบ
• ไม่มีข้อมูลการรับน้ำหนักของพื้น หรือมีเพียงคำบอกเล่า
• แผนที่ดูเหมือนรถบรรทุกเข้าได้ แต่ไม่สามารถเลี้ยวหรือถอยรถจริงได้
• หลังคารั่ว พื้นแตกร้าว ระบายน้ำไม่ดี หรือมีประวัติน้ำท่วม
• ไม่มีการให้ความสำคัญกับระบบดับเพลิง การจัดการสินค้าอันตราย หรือประกันภัย
• ทรัพย์อยู่ใกล้ชุมชนที่อยู่อาศัยซึ่งอาจร้องเรียนเรื่องเสียง กลิ่น ฝุ่น การจราจร หรือการทำงานกลางคืน
• ผู้ขายไม่สามารถแสดงโฉนด ใบอนุญาตอาคาร เอกสารภาษี หรือเอกสารการใช้อุตสาหกรรม
• สัญญาไม่อนุญาตให้ปรับปรุง ขอใบอนุญาต ติดป้าย ติดตั้งเครื่องจักร ให้เช่าช่วง หรือเลิกสัญญาก่อนกำหนด

คำถามที่พบบ่อย

ควรตรวจอะไรบ้างก่อนเช่าโกดังในประเทศไทย?

ควรตรวจผังเมือง การใช้งานที่ได้รับอนุญาต เงื่อนไขสัญญา ไฟฟ้า น้ำ ระบบระบายน้ำ ความสูงสุทธิ การรับน้ำหนักของพื้น ช่องขนถ่าย ทางเข้ารถบรรทุก ที่จอดรถ ระบบดับเพลิง ความปลอดภัย ประกันภัย และดูว่าธุรกิจต้องใช้ใบอนุญาตด้านโรงงาน ศุลกากร สิ่งแวดล้อม อาหาร วัตถุอันตราย หรือใบอนุญาตท้องถิ่นหรือไม่

เช่าโกดังดีกว่าซื้อในประเทศไทยหรือไม่?

การเช่ามักเหมาะกับธุรกิจที่ต้องการความยืดหยุ่น ใช้เงินเริ่มต้นน้อย และเริ่มดำเนินงานเร็ว การซื้ออาจเหมาะกับผู้ใช้ทรัพย์ระยะยาวที่ต้องการควบคุมเต็มที่ ปรับปรุงเฉพาะทาง หรือมีฐานอุตสาหกรรมถาวร ผู้ซื้อต้องตรวจสอบโฉนด อาคาร ผังเมือง ภาษี และกฎหมายอย่างละเอียดกว่า

ใช้โกดังต้องมีใบอนุญาตโรงงานหรือไม่?

โกดังที่ใช้จัดเก็บสินค้าอย่างเดียวอาจไม่ต้องมีใบอนุญาตโรงงาน แต่การผลิต แปรรูป ใช้เครื่องจักร บรรจุ ก่อให้เกิดของเสีย เก็บสารเคมี หรือทำการผลิตที่ถูกควบคุม อาจต้องมีใบอนุญาตโรงงานหรือใบอนุญาตอื่น ควรตรวจสอบกับกรมโรงงานอุตสาหกรรม หน่วยงานท้องถิ่น และผู้เชี่ยวชาญก่อนลงนาม

ชาวต่างชาติสามารถซื้อโกดังหรือที่ดินอุตสาหกรรมในประเทศไทยได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติและบริษัทต่างชาติไม่ควรสันนิษฐานว่าสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยได้โดยตรง ธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมบางประเภทอาจได้รับสิทธิถือครองที่ดินจาก BOI สำหรับกิจกรรมที่ได้รับอนุมัติ แต่ต้องได้รับอนุมัติแยกต่างหากและตรวจสอบทางกฎหมาย สำหรับธุรกิจต่างชาติหลายแห่ง การเช่ามักเป็นทางเลือกที่ใช้งานได้จริงกว่า

ทำเลโกดังใกล้กรุงเทพฯ ที่นิยมมีที่ไหนบ้าง?

พื้นที่ที่นิยม ได้แก่ บางนา บางพลี สมุทรปราการ ลาดกระบัง ปทุมธานี อยุธยา วังน้อย ชลบุรี ระยอง สมุทรสาคร และนครปฐม ทำเลที่ดีที่สุดขึ้นอยู่กับลูกค้า ซัพพลายเออร์ ท่าเรือหรือสนามบิน พนักงาน เส้นทางรถบรรทุก และรูปแบบการดำเนินงาน

คุณสมบัติโกดังใดสำคัญที่สุดสำหรับธุรกิจโลจิสติกส์?

คุณสมบัติสำคัญ ได้แก่ ทำเล ความสูงสุทธิ การรับน้ำหนักพื้น รูปแบบ Dock ขนาดลาน รัศมีวงเลี้ยวรถบรรทุก กำลังไฟฟ้า ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบดับเพลิง และการเชื่อมต่อถนนหลัก ท่าเรือ สนามบิน และพื้นที่ลูกค้า

ค้นหาโกดังหรือโรงงานที่เหมาะสมในประเทศไทย

โกดังที่เหมาะสมต้องรองรับการดำเนินงานจริง ไม่ใช่เพียงอยู่ในงบประมาณ ก่อนเช่าหรือซื้อควรยืนยันการใช้ประโยชน์ตามกฎหมาย สาธารณูปโภค รูปแบบการจัดเก็บ ประสิทธิภาพการขนถ่าย ทางเข้ารถบรรทุก ระบบดับเพลิง สิทธิในสัญญา ภาระภาษี และทางเลือกในการขยายพื้นที่

Hero Realtor สามารถช่วยธุรกิจเปรียบเทียบโกดัง โรงงาน ทรัพย์โลจิสติกส์ และที่ดินอุตสาหกรรมในกรุงเทพฯ และจังหวัดอุตสาหกรรมสำคัญ ทั้งสำหรับจัดเก็บสินค้า กระจายสินค้า การผลิตขนาดเบา การใช้งานแบบออฟฟิศพร้อมโกดัง และการวางแผนอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมระยะยาว

หากต้องการสอบถามโกดังให้เช่าหรือโกดังสำหรับซื้อในประเทศไทย โปรดติดต่อ Hero Realtor ผ่านหน้าติดต่อของเรา