曼谷零售空间出租：类型与热门选址指南

曼谷拥有东南亚最多元化的零售物业市场之一。企业可以选择临街商铺、购物中心铺位、社区商场空间、综合体零售空间、超市零售单位、展厅以及社区型零售位置。每种物业类型都有不同优势，取决于目标客户、预算、品牌定位、营业时间和交通需求。

 

对于零售商、餐厅、咖啡馆、健康品牌、诊所、展厅和服务型业务来说，在曼谷选择合适的零售空间并不只是比较租金。企业还需要考虑可见度、客流、公共交通、停车、建筑规则、招牌、装修条件，以及该物业是否可以合法支持计划经营的业务。

 

本指南介绍曼谷主要零售空间出租类型，以及企业主在签署商业租约前应重点考虑的区域。

为什么曼谷仍是强劲的零售地点

曼谷是泰国购物、旅游、商务、餐饮、生活方式和娱乐的主要中心。泰国旅游局 报告称，泰国在2024年接待了超过3500万名国际游客，这为高客流区域的零售、餐饮、健康、服务和生活方式业务提供了需求支持。

 

曼谷公共交通网络在零售选址中也非常重要。官方 BTS Skytrain 和 MRTA 路线信息可帮助租户在选择位置前了解车站通达性、换乘点和顾客便利性。

曼谷零售空间出租类型

在比较位置之前，租户应先了解曼谷主要零售物业类型。正确选择取决于商业模式、顾客行为、产品类型、员工计划、装修预算和租约结构。

1. 临街商铺

临街商铺是曼谷最传统、最灵活的零售物业类型之一。通常一层用于零售或商业用途，楼上可用作仓储、办公室、员工区域，某些情况下也可作为居住空间。

 

临街商铺适合餐厅、咖啡馆、诊所、美容院、便利零售、本地服务、精品店和社区型业务。常见区域包括 Sukhumvit、Silom、Sathorn、Ari、Chinatown、Rama IV、Ekkamai、Phra Khanong 以及较成熟的商业街。

临街商铺的优势：

• 直接面向街道，容易被看到
• 多层空间布局灵活
• 适合招牌和店面品牌展示
• 适合需要街道入口的业务
• 通常适合独立经营者和小型企业

需要检查：

• 停车和顾客上下车点
• 电力容量、排水和通风
• 消防安全和紧急通道
• 招牌限制
• 是否允许餐饮、酒类、诊所或夜间营业

2. 购物中心铺位

购物中心是曼谷最具可见度的零售位置之一。Siam、Ratchaprasong、Phrom Phong、Rama 9、Ladprao 和河畔区域等主要零售地点吸引购物者、游客、家庭、办公人群和生活方式消费者。

 

购物中心铺位适合时尚、美容、化妆品、生活方式产品、餐厅、咖啡馆、科技、专门零售、快闪店，以及受益于目的地客流的品牌。不过，租户应仔细审查完整成本结构，因为购物中心租约可能包括服务费、营销费、装修规则、营业时间要求和严格的设计审批。

购物中心铺位的优势：

• 高客流
• 顾客可见度强
• 设施、安保和停车条件完善
• 适合成熟品牌和目的地零售
• 可受益于商场活动和促销

需要检查：

• 总租金、服务费和营销费
• 装修审批和设计标准
• 营业时间和人员配置要求
• 产品类别或竞争租户限制
• 续约条件和销售报告要求

3. 社区商场和社区型零售中心

社区商场和社区型零售中心主要服务本地居民，而不只是目的地购物人群。这类物业常见于住宅区域，例如 Thong Lor、Ekkamai、Ari、Bang Na、Ratchaphruek、Ladprao、Rama 9、Srinakarin 和郊区家庭社区。

 

这类空间通常适合咖啡馆、休闲餐厅、健身工作室、宠物服务、补习中心、美容诊所、药店、超市、洗衣店和日常服务型业务。社区商场租户通常依赖回头客、便利性和本地品牌忠诚度。

社区商场的优势：

• 拥有稳定的社区客户基础
• 停车通常比市中心临街位置更方便
• 适合家庭、住宅区和日常服务需求
• 通常比市中心高端购物中心更容易进入
• 适合中小型品牌

需要检查：

• 主力租户和访客画像
• 工作日与周末客流
• 停车数量
• 招牌和店面可见度
• 商场客户群是否匹配你的价格定位

4. 综合体零售空间

综合体项目将零售与办公、住宅、酒店、生活方式或娱乐功能结合在同一项目中。这类项目可以从居民、办公人群、酒店客人和访客中形成内置需求。曼谷的 Sukhumvit、Rama IV、河畔和 CBD 区域均有此类零售空间。

 

2024年10月，位于 Rama IV 的 One Bangkok 开业，是大型综合体持续影响曼谷零售格局的例子，其项目结合了零售体验、办公、酒店和城市生活方式组成部分。

综合体零售的优势：

• 来自办公、住宅或酒店的内置客群
• 现代化设施和专业管理环境
• 适合餐饮、生活方式、健康和便利零售
• 有机会从不同客户群获得全天需求
• 有助于品牌进入新型城市项目

需要检查：

• 办公、住宅或酒店的实际入住率和使用率
• 一天中不同时间的客流
• 服务费和建筑规则
• 装卸通道和配送安排
• 项目内租户组合和竞争情况

5. 超市和大型卖场零售单位

位于超市或大型卖场内部及周边的零售空间，适合面向家庭、本地居民和高频购物人群的业务。这类位置通常适合小型餐厅、 kiosk、药店、美容服务、手机店、银行服务、维修服务、儿童活动和价值导向型零售。

 

由于大型卖场通常吸引经常购买食品和家居用品的顾客，因此这类位置适合依赖便利性而非高端品牌定位的业务。

大型卖场零售空间的优势：

• 稳定的日常客流
• 停车方便
• 适合郊区和家庭区域
• 适合服务、餐饮、药店和便利型业务
• 通常比市中心核心商场更易控制成本

需要检查：

• 是否位于主要顾客动线
• 顾客消费画像
• 营业时间和建筑规则
• 周边租户竞争
• kiosk、摊位或固定铺位的租约条件

6. 独立展厅和目的地零售

有些业务需要较大的零售空间，顾客会专门前往，例如家具展厅、汽车相关展厅、家装产品、健身器材、医疗服务、教育中心、生活方式展厅和产品体验空间。

 

对于这类零售物业，道路通达性、停车、可见度、门面、装卸能力和实际使用面积可能比步行客流更重要。

展厅零售的优势：

• 更大的展示空间
• 更容易控制布局和客户体验
• 适合预约制或高价值购买
• 有机会获得道路可见度
• 适合需要仓储或后场空间的业务

需要检查：

• 停车和道路出入
• 地面承重能力
• 层高和门面宽度
• 配送和装卸通道
• 是否允许安装招牌和改造建筑

曼谷零售空间的热门位置

曼谷零售市场可分为市中心、中城和郊区位置。每个区域都有不同客户基础、租金水平和商业机会。

曼谷市中心：Siam、Ratchaprasong、Sukhumvit、Silom 和 Sathorn

曼谷市中心适合需要高可见度、强品牌定位、游客客流、办公人群、外籍人士或高端客户的业务。Siam、Ratchaprasong、Phrom Phong、Asok、Thong Lor、Silom 和 Sathorn 是曼谷最成熟的零售区域之一。

适合：

• 时尚、美容和生活方式品牌
• 餐厅、咖啡馆和酒吧
• 诊所、健康和高端服务
• 旗舰店和展厅
• 面向游客、外籍人士和高收入居民的零售商

市中心零售成本可能较高，因此租户应计算完整占用成本，包括租金、服务费、装修、员工、停车、VAT 和营销费用。

曼谷中城：Rama 9、Ratchada、Ladprao、Ari 和 Phahon Yothin

曼谷中城可在交通便利、住宅需求和更灵活租金之间取得平衡。Rama 9、Ratchada、Ladprao、Ari、Phahon Yothin 和 Victory Monument 等区域结合了公寓、办公楼、学校、交通连接和本地社区。

适合：

• 社区餐厅和咖啡馆
• 健身、美容和健康服务
• 教育和补习业务
• 诊所和日常服务零售
• 面向本地居民和办公人群的品牌

中城位置通常适合希望获得强本地需求、但不想承担核心市中心高成本的业务。

曼谷郊区：Bang Na、Srinakarin、Ratchaphruek、Ramkhamhaeng 和外围区域

曼谷郊区对面向家庭、住宅社区、国际学校、本地社区和驾车客户的业务非常重要。Bang Na、Srinakarin、Ratchaphruek、Ramkhamhaeng、Min Buri 和曼谷北部区域通常可提供更大空间、更方便停车和较低租金压力。

适合：

• 社区商场和社区服务
• 家庭餐厅和咖啡馆
• 与超市相关的零售
• 教育、儿童照护和儿童活动
• 健身、健康、宠物和家居相关服务

当业务围绕便利性、停车和本地回头客设计时，郊区零售可能非常有效。不过，租户应仔细研究交通和客流模式，因为步行客流可能低于市中心区域。

如何选择合适的零售空间

最好的零售空间取决于商业模式。高端护肤品牌、街边咖啡馆、医疗诊所、补习中心、宠物店、展厅和快餐店，可能需要完全不同的物业条件。

选择零售物业前，应询问：

• 这个位置的主要客户是谁？
• 该物业主要依赖游客、居民、办公人群还是目的地购物者？
• 客流最强是在工作日、周末、白天还是晚上？
• 该空间是否能从主要步行或行车路线看到？
• 顾客能否通过 BTS、MRT、汽车、出租车或步行方便到达？
• 停车对业务是否重要？
• 建筑是否允许你的业务类别？
• 是否可以安装招牌、厨房系统、排烟、管道或特殊设备？
• 租金、服务费、公用事业费、税费和装修后的总成本是多少？
• 租期是否支持你的装修投资和回本周期？

许可、商业注册和建筑规则

有些零售业务开业要求相对简单，而有些业务可能需要额外审批。餐厅、咖啡馆、诊所、美容业务、学校、酒类相关业务、娱乐场所、招牌和大型装修，可能涉及特定许可证或业主文件。

 

泰国商业发展厅 提供泰国商业注册服务。对于曼谷建筑、招牌或某些本地许可事项，曼谷市政府也通过 BMA OSS 提供线上和线下服务。

 

签署租约前，应确认该地址是否可用于公司、分支机构或经营许可证，并确认业主是否能够提供申请所需文件。

在曼谷租赁零售空间的常见错误

• 选择高客流位置，但没有确认是否匹配目标客户
• 只比较基础租金，而不计算完整占用成本
• 忽视停车、配送和员工通勤
• 未检查允许用途和建筑规则就签约
• 低估装修成本和审批时间
• 选择可见度高但进入困难的空间
• 租期太短，无法支持装修投资
• 没有检查工作日、周末和晚间客流

总结建议

曼谷几乎为每种商业模式都提供零售空间选择，从小型临街商铺和社区商场铺位，到高端购物中心空间和大型综合体零售空间。最佳选择取决于客户画像、品牌定位、预算、位置策略和运营需求。

 

如果需要高端可见度和品牌曝光，曼谷市中心和主要购物中心可能更合适。如果强调本地客户和日常重复需求，社区商场和社区型零售中心可能更有效。对于大面积业务、展厅或需要停车的业务，郊区位置和独立展厅可能提供更好的空间和灵活性。

 

在签署零售租约前，应在不同时间实地考察物业，比较周边竞争，计算完整成本，并确认该场所能够合法支持你的计划业务。

Hero Realtor 如何提供帮助

Hero Realtor 协助企业主、公司和投资者寻找曼谷零售空间出租物业。无论你需要临街商铺、购物中心铺位、社区商场空间、展厅、咖啡馆空间、餐厅空间，还是靠近 BTS 或 MRT 的零售单位，我们的团队都可以根据位置、可见度、交通、租金结构和业务用途帮助你比较选择。

 

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