การซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นหนึ่งในก้าวสำคัญในชีวิต และ “การโอนกรรมสิทธิ์” เป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่เราจะได้เป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่สำหรับหลายคนที่ไม่มีประสบการณ์มาก่อน อาจสงสัยว่าเราต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง? ขั้นตอนเป็นอย่างไร? และมีค่าใช้จ่ายอะไรที่ต้องชำระหรือไม่?
บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจในทุกมิติของ การโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโด ให้ชัดเจน เข้าใจง่าย และอัปเดตข้อมูลล่าสุด พร้อมแหล่งอ้างอิงที่สามารถตรวจสอบได้
“การโอนกรรมสิทธิ์” คืออะไร?
การโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer of Ownership) คือการเปลี่ยนชื่อเจ้าของทรัพย์สินในทะเบียนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ณ กรมที่ดิน โดยมีผลตามกฎหมายว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าของสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นโดยสมบูรณ์หลังจากโอนกรรมสิทธิ์แล้ว
ใครต้องไปดำเนินการที่กรมที่ดิน?
- ผู้ขายและผู้ซื้อ หรือ
- ผู้แทนที่มีหนังสือมอบอำนาจ (ต้องมีเอกสารการมอบอำนาจพร้อมสำเนาบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย)
เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโด
1. เอกสารของผู้ขาย
- บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน (ตัวจริง + สำเนา)
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (ตัวจริง)
- หนังสือรับรองนิติบุคคล (ถ้าเป็นบริษัท)
- หนังสือปลอดหนี้จากสถาบันการเงิน (ถ้ามีการกู้)
- ใบเสร็จชำระค่าส่วนกลาง (กรณีคอนโด)
2. เอกสารของผู้ซื้อ
- บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน (ตัวจริง + สำเนา)
- หนังสืออนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร (ถ้ามี)
- เช็คธนาคาร หรือหลักฐานการโอนเงินค่าสินทรัพย์
3. เอกสารอื่นๆ (ถ้ามี)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตัวเอง)
- ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
- หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้าเป็นทรัพย์สินร่วม)
ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
-
จองคิวออนไลน์ (บางสำนักงาน)
- บางสำนักงานที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสามารถจองคิวล่วงหน้าได้ที่เว็บไซต์กรมที่ดิน
-
ยื่นเอกสารที่สำนักงานที่ดิน
- ยื่นเอกสารทั้งหมดของผู้ซื้อและผู้ขาย
- เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารและคำนวณค่าธรรมเนียม
-
ชำระค่าธรรมเนียมต่างๆ ของการโอนกรรมสิทธิ์
- ค่าธรรมเนียมการโอน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา / นิติบุคคล
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ / อากรแสตมป์
-
ลงชื่อในเอกสาร การโอนกรรมสิทธิ์
- เมื่อทุกอย่างเรียบร้อย ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องเซ็นชื่อในเอกสารโอนกรรมสิทธิ์
-
รับเอกสารกรรมสิทธิ์ฉบับใหม่
- ผู้ซื้อจะได้รับเอกสารกรรมสิทธิ์ (โฉนด) ฉบับใหม่ที่เป็นชื่อของตน
ค่าธรรมเนียมและรายการภาษี
| รายการ | อัตราโดยประมาณ | ผู้รับผิดชอบ |
| ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ | 2% ของราคาประเมิน | ผู้ซื้อ |
| ค่าจดจำนอง (ถ้ามีการกู้) | 1% ของยอดกู้ | ผู้ซื้อ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% ของราคาขาย | ผู้ขาย |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาขาย (ใช้กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) |
ผู้ขาย |
| ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา | ตามสูตรกรมสรรพากร | ผู้ขาย |
อยากรู้ต้องจ่ายภาษีเท่าไหร่? ใช้เครื่องคำนวณภาษีการโอนทรัพย์สิน คลิกเลย
กรณีมีการกู้เงินจากธนาคาร
หากผู้ซื้อขอกู้เงินจากธนาคาร ต้องดำเนินการดังนี้:
- ธนาคารจะจัดส่งเจ้าหน้าที่ไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมเช็คจ่ายเงินให้ผู้ขาย
- ผู้ซื้อ ผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคารจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์พร้อมจดจำนอง
- หลังจากเสร็จสิ้น ผู้ซื้อจะถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน/ห้องชุด โดยมีธนาคารเป็นผู้รับจำนอง
เคล็ดลับก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
- ตรวจสอบภาระผูกพันในโฉนด เช่น การจำนอง หรือการระบุว่าเป็นที่ดินสงวน
- นัดหมายล่วงหน้าและเผื่อเวลา อย่างน้อยครึ่งวัน เนื่องจากการดำเนินการอาจใช้เวลานาน
- พกเงินสดหรือเช็คพร้อมชำระค่าธรรมเนียม
- ขอใบเสร็จหรือเอกสารสำคัญทุกฉบับหลังดำเนินการเสร็จสิ้น
การโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดนั้น แม้จะมีขั้นตอนและเอกสารค่อนข้างมาก แต่หากเราเตรียมความพร้อมล่วงหน้าอย่างรอบคอบ ทุกอย่างก็สามารถดำเนินการได้อย่างราบรื่นและไม่เกิดปัญหา การเข้าใจกระบวนการ โครงสร้างภาษี และสิ่งที่ต้องเตรียม จะช่วยให้คุณประหยัดเวลา ค่าใช้จ่าย และลดความเครียดไปได้มาก
ไม่ว่าจะซื้อ ขาย หรือเช่า บ้านและคอนโดในทำเลที่ใช่ ลองค้นหาด้วยตัวคุณเองที่ Hero Realtor – แพลตฟอร์มรวมอสังหาริมทรัพย์ที่คัดมาเพื่อคุณ!
