คู่มือ การโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย ย้ายเข้าบ้านใหม่ คอนโดใหม่ ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

การซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นหนึ่งในก้าวสำคัญในชีวิต และ “การโอนกรรมสิทธิ์” เป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่เราจะได้เป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่สำหรับหลายคนที่ไม่มีประสบการณ์มาก่อน อาจสงสัยว่าเราต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง? ขั้นตอนเป็นอย่างไร? และมีค่าใช้จ่ายอะไรที่ต้องชำระหรือไม่?

บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจในทุกมิติของ การโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโด ให้ชัดเจน เข้าใจง่าย และอัปเดตข้อมูลล่าสุด พร้อมแหล่งอ้างอิงที่สามารถตรวจสอบได้

“การโอนกรรมสิทธิ์” คืออะไร?

การโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer of Ownership) คือการเปลี่ยนชื่อเจ้าของทรัพย์สินในทะเบียนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ณ กรมที่ดิน โดยมีผลตามกฎหมายว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าของสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นโดยสมบูรณ์หลังจากโอนกรรมสิทธิ์แล้ว

ใครต้องไปดำเนินการที่กรมที่ดิน?

• ผู้ขายและผู้ซื้อ หรือ
• ผู้แทนที่มีหนังสือมอบอำนาจ (ต้องมีเอกสารการมอบอำนาจพร้อมสำเนาบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย)

เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโด

1. เอกสารของผู้ขาย

• บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน (ตัวจริง + สำเนา)
• โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (ตัวจริง)
• หนังสือรับรองนิติบุคคล (ถ้าเป็นบริษัท)
• หนังสือปลอดหนี้จากสถาบันการเงิน (ถ้ามีการกู้)
• ใบเสร็จชำระค่าส่วนกลาง (กรณีคอนโด)

2. เอกสารของผู้ซื้อ

• บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน (ตัวจริง + สำเนา)
• หนังสืออนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร (ถ้ามี)
• เช็คธนาคาร หรือหลักฐานการโอนเงินค่าสินทรัพย์

3. เอกสารอื่นๆ (ถ้ามี)

• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตัวเอง)
• ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
• หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้าเป็นทรัพย์สินร่วม)

ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

1. จองคิวออนไลน์ (บางสำนักงาน)

   • บางสำนักงานที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสามารถจองคิวล่วงหน้าได้ที่เว็บไซต์กรมที่ดิน

2. ยื่นเอกสารที่สำนักงานที่ดิน

   • ยื่นเอกสารทั้งหมดของผู้ซื้อและผู้ขาย
   • เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารและคำนวณค่าธรรมเนียม

3. ชำระค่าธรรมเนียมต่างๆ ของการโอนกรรมสิทธิ์

   • ค่าธรรมเนียมการโอน
   • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา / นิติบุคคล
   • ภาษีธุรกิจเฉพาะ / อากรแสตมป์

4. ลงชื่อในเอกสาร การโอนกรรมสิทธิ์

   • เมื่อทุกอย่างเรียบร้อย ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องเซ็นชื่อในเอกสารโอนกรรมสิทธิ์

5. รับเอกสารกรรมสิทธิ์ฉบับใหม่

   • ผู้ซื้อจะได้รับเอกสารกรรมสิทธิ์ (โฉนด) ฉบับใหม่ที่เป็นชื่อของตน

ค่าธรรมเนียมและรายการภาษี

อยากรู้ต้องจ่ายภาษีเท่าไหร่? ใช้เครื่องคำนวณภาษีการโอนทรัพย์สิน คลิกเลย

กรณีมีการกู้เงินจากธนาคาร

หากผู้ซื้อขอกู้เงินจากธนาคาร ต้องดำเนินการดังนี้:

1. ธนาคารจะจัดส่งเจ้าหน้าที่ไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมเช็คจ่ายเงินให้ผู้ขาย
2. ผู้ซื้อ ผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคารจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์พร้อมจดจำนอง
3. หลังจากเสร็จสิ้น ผู้ซื้อจะถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน/ห้องชุด โดยมีธนาคารเป็นผู้รับจำนอง

เคล็ดลับก่อนการโอนกรรมสิทธิ์

• ตรวจสอบภาระผูกพันในโฉนด เช่น การจำนอง หรือการระบุว่าเป็นที่ดินสงวน
• นัดหมายล่วงหน้าและเผื่อเวลา อย่างน้อยครึ่งวัน เนื่องจากการดำเนินการอาจใช้เวลานาน
• พกเงินสดหรือเช็คพร้อมชำระค่าธรรมเนียม
• ขอใบเสร็จหรือเอกสารสำคัญทุกฉบับหลังดำเนินการเสร็จสิ้น

การโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดนั้น แม้จะมีขั้นตอนและเอกสารค่อนข้างมาก แต่หากเราเตรียมความพร้อมล่วงหน้าอย่างรอบคอบ ทุกอย่างก็สามารถดำเนินการได้อย่างราบรื่นและไม่เกิดปัญหา การเข้าใจกระบวนการ โครงสร้างภาษี และสิ่งที่ต้องเตรียม จะช่วยให้คุณประหยัดเวลา ค่าใช้จ่าย และลดความเครียดไปได้มาก

ไม่ว่าจะซื้อ ขาย หรือเช่า บ้านและคอนโดในทำเลที่ใช่ ลองค้นหาด้วยตัวคุณเองที่ Hero Realtor – แพลตฟอร์มรวมอสังหาริมทรัพย์ที่คัดมาเพื่อคุณ!