บ้านที่อยู่อาศัยต้องเสียภาษีไหม? รวมเรื่องน่ารู้เกี่ยวกับ ภาษี สำหรับที่อยู่อาศัย

ในยุคที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นเรื่องใกล้ตัวมากขึ้น การรู้จักและเข้าใจภาษีที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโด หรือที่ดินเปล่า ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือผู้ถือครองทรัพย์สินต่างก็มีหน้าที่ต้องชำระภาษีตามที่กฎหมายกำหนด

บทความนี้จะพาคุณมารู้จักกับภาษีเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นภาษีบ้านมือ 1 มือ 2 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงค่าธรรมเนียมต่างๆ เพื่อให้คุณสามารถวางแผนการเงินได้อย่างมั่นใจ และไม่พลาดภาระภาษีที่อาจเกิดขึ้น

ประเภทของ ภาษี เกี่ยวกับที่อยู่อาศัย

1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land and Building Tax)

เป็นภาษีที่จัดเก็บจากผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ และคอนโด โดยภาษีนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2563 เป็นต้นมา แทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิม

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แบ่งตามวัตถุประสงค์การใช้งาน:

• เพื่ออยู่อาศัย (หลังแรก): ยกเว้นภาษีสำหรับบ้านมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท (กรณีเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา)
• เพื่ออยู่อาศัย (หลังที่สองขึ้นไป): เริ่มเก็บภาษีที่อัตรา 0.02% ของมูลค่าทรัพย์สิน
• ที่ดินรกร้างว่างเปล่า: เริ่มต้นที่ 0.3% และจะเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี หากยังไม่มีการใช้ประโยชน์

ตัวอย่าง: หากคุณมีบ้านมูลค่า 10 ล้านบาทเป็นบ้านหลังแรก คุณจะไม่ต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเลย

แต่หากคุณมีบ้านอีกหลังที่มูลค่า 10 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ 0.02% = 2,000 บาท/ปี
(ภาษี = 10,000,000 x 0.02% = 2,000 บาทต่อปี)

2. ภาษี เงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)

ภาษีนี้เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน โดยผู้ขายจะต้องเสียภาษีเงินได้ตามอัตราก้าวหน้า เหมือนการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยใช้สูตรการคำนวณเฉพาะจากราคาประเมินของกรมที่ดิน หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า

เคล็ดลับ: ถ้าเป็นเจ้าของบ้านมานาน (ถือครองเกิน 5 ปี) และมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ภาษีที่ต้องจ่ายจะถูกลง

3. ภาษี ธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax – SBT)

ภาษีนี้จัดเก็บจากกรณีขายอสังหาริมทรัพย์ในเชิงธุรกิจหรือเพื่อแสวงหากำไร เช่น ผู้ที่ขายบ้านหรือคอนโดภายในระยะเวลา 5 ปี นับจากวันที่ถือครอง

อัตราภาษี:

• 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า

ยกเว้น: หากคุณถือครองทรัพย์สินมากกว่า 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีนี้

4. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)

ค่าธรรมเนียมนี้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ โดยทั่วไปจะอยู่ที่:
2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

5. อากรแสตมป์ (Stamp Duty)

กรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายต้องเสียอากรแสตมป์แทน

อัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า

ภาษี กรณีซื้อบ้านมือ 1

บ้านมือ 1 คือบ้านใหม่จากโครงการหรือผู้พัฒนาอสังหาฯ ผู้ซื้อจะต้องเตรียมชำระภาษีและค่าธรรมเนียม ดังนี้:

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2%: ผู้ขายกับผู้ซื้อมักตกลงแบ่งคนละครึ่ง (1%)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%: ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ

โปรโมชั่นจากโครงการ: หลายโครงการมักเสนอ “ฟรีค่าธรรมเนียมโอน” เป็นจุดขายในช่วงเปิดตัว

ภาษี กรณีซื้อบ้านมือ 2

บ้านมือ 2 หรือทรัพย์สินที่มีเจ้าของมาก่อน ผู้ซื้อ-ผู้ขายต้องคุยกันชัดเจนเรื่องภาษีต่างๆ ที่เกิดขึ้น:

• ค่าธรรมเนียมโอน 2%
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าเข้าข่าย)
• อากรแสตมป์ 0.5% (ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: คำนวณตามช่วงเวลาและราคาทรัพย์สิน

ภาษี กรณีให้เช่าบ้านหรือคอนโด

หากคุณเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดและปล่อยเช่า ต้องรู้ว่า:

• รายได้จากค่าเช่า ถือเป็นรายได้พึงประเมิน และต้องยื่นภาษีเงินได้ประจำปี
• สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 30% (กรณีบุคคลธรรมดา)
• หากปล่อยเช่าในเชิงธุรกิจ อาจต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) หากรายได้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี

การวางแผนภาษีอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ

• ศึกษา ช่วงเวลาการถือครอง เพื่อเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะ
• วางแผนให้มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี ก่อนขาย
• ทำสัญญาซื้อขายให้ชัดเจนระบุว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบภาษีแต่ละรายการ
• ตรวจสอบ ราคาประเมินจากกรมที่ดิน ล่วงหน้า เพื่อวางแผนค่าใช้จ่ายได้ถูกต้อง

ปล่อยเช่าบ้าน-คอนโด ต้องเสียภาษีหรือไม่?

แน่นอนว่า “รายได้ค่าเช่า” ถือเป็นรายได้พึงประเมินที่ต้องนำมายื่นภาษีเงินได้ประจำปี โดยคุณสามารถ:

• หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30%
• หากรายได้ค่าเช่าเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี → ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง: ภาษีปล่อยเช่าคอนโด ยื่นอย่างไรให้ถูกต้อง

ภาษีบ้านไม่ใช่เรื่องไกลตัว

แม้ภาษีเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยจะดูซับซ้อน แต่หากคุณทำความเข้าใจให้ดีก็จะสามารถวางแผนการซื้อขาย หรือการเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างมั่นใจ ไม่เกิดความผิดพลาดภายหลัง การรู้จักภาษีที่ดิน ภาษีบ้านมือ 1 และมือ 2 รวมถึงภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าธรรมเนียมต่างๆ จะช่วยให้คุณประหยัดทั้งเงินและเวลาได้มากขึ้น หากคุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าอยู่ หรือเพื่อลงทุน สามารถค้นหาบ้าน คอนโด ที่คุณต้องการได้ Hero Realtor

Editor-in-chief TH

See Full Bio