ในยุคที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทางเลือกยอดนิยมของนักลงทุนไทย การมองหาทำเลที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า โดยเฉพาะ คอนโดเพื่อการปล่อยเช่า (Rental Property) ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญ และหนึ่งในทำเลที่กำลังเป็นที่พูดถึงอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีมานี้ก็คือ บางนา
แต่คำถามคือ: คอนโดบางนานั้น ปล่อยเช่าได้ Yield สูงจริงไหม? บทความนี้จะพาคุณไปวิเคราะห์เจาะลึกทุกแง่มุม ทั้งทำเล สถิติ ค่าเช่า และแนวโน้มการเติบโตของย่านบางนา พร้อมคำแนะนำสำหรับนักลงทุนมือใหม่
ทำความเข้าใจ: Yield คืออะไร?
Yield (ยีลด์) คืออัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาฯ โดยคิดจากรายได้ค่าเช่าต่อปี หารด้วยราคาทรัพย์สินนั้น ๆ ยิ่ง Yield สูง หมายถึงมีโอกาสคืนทุนเร็วและคุ้มค่ามากขึ้น
สูตรการคำนวณ Yield เบื้องต้น:
(ค่าเช่าต่อเดือน x 12) ÷ ราคาซื้อคอนโด x 100 = Yield (%)
เช่น หากคุณซื้อคอนโดในบางนาในราคา 2.5 ล้านบาท และปล่อยเช่าได้ 12,000 บาทต่อเดือน
(12,000 x 12) ÷ 2,500,000 x 100 = 5.76% ต่อปี
ปัจจัยที่ทำให้บางนา กลายเป็นทำเลลงทุนดาวรุ่ง
ความเจริญของโครงสร้างพื้นฐานและระบบขนส่ง
บางนาได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่องในด้านโครงสร้างพื้นฐาน เช่น
- ทางด่วนบูรพาวิถี และวงแหวนรอบนอก
- รถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท (สถานีบางนา, แบริ่ง, สำโรง)
- โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว–สำโรง)
- การขยายของสนามบินสุวรรณภูมิ (Phase 2)
ทำให้การเดินทางจากบางนาเข้าสู่กลางเมือง หรือออกนอกเมืองสะดวกมากขึ้น
การเติบโตของแหล่งงานและเขตเศรษฐกิจพิเศษ
- ศูนย์ประชุมและแสดงสินค้านานาชาติไบเทค บางนา
- โครงการ Bangkok Mall ที่คาดว่าจะเป็นห้างใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
- โครงการสมาร์ทซิตี้ EEC
- นิคมอุตสาหกรรม และสำนักงานให้เช่าขนาดใหญ่ เช่น Bhiraj Tower
ปัจจัยเหล่านี้ทำให้บางนาเป็นจุดศูนย์รวมของ “Demand” สำหรับผู้อยู่อาศัยชาวไทยและชาวต่างชาติที่ทำงานในโซนตะวันออก
วิเคราะห์ราคาคอนโดและค่าเช่าในย่านบางนา
จากการสำรวจข้อมูลบนเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์อย่าง DDproperty และ Livinginsider ณ ไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า:
ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดในบางนา
- คอนโดใหม่ Low-rise เริ่มต้นประมาณ 1.8 – 2.5 ล้านบาท
- คอนโด High-rise ใกล้ BTS เริ่มต้นประมาณ 2.7 – 5 ล้านบาท
ค่าเช่าคอนโด 1 ห้องนอน (30-35 ตร.ม.)
- ใกล้ BTS แบริ่ง / บางนา: 10,000 – 15,000 บาท/เดือน
- ห่าง BTS ออกไปเล็กน้อย: 7,000 – 9,000 บาท/เดือน
Yield เฉลี่ยในย่านบางนา
Yield เฉลี่ยของคอนโดในย่านบางนาอยู่ที่ประมาณ 4.5% – 6.5% ต่อปี
หากเลือกโครงการที่เหมาะสม ใกล้ BTS และมีดีมานด์ชัดเจน นักลงทุนอาจสามารถทำ Yield ได้เกิน 6% ได้ไม่ยาก
*อ้างอิงจากข้อมูลของ DDproperty และ CBRE Thailand
โครงการคอนโดในบางนา ที่น่าสนใจสำหรับปล่อยเช่า
Notting Hill Sukhumvit 105
- ใกล้ BTS แบริ่ง
- ค่าเช่าเริ่มต้น 10,000 – 12,000 บาท/เดือน
- จุดเด่น: เฟอร์นิเจอร์ครบ, กลุ่มผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติทำงานแถบอ่อนนุช – บางนา
The Excel Bearing
- ราคาเข้าถึงง่าย, เหมาะสำหรับผู้เริ่มต้นลงทุน
- Yield เฉลี่ย: 5.5% – 6.2%
Ideo O2
- อยู่ใกล้ BTS บางนา และไบเทค
- มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ
- เหมาะกับกลุ่มวัยทำงาน, คนโสด, ชาวต่างชาติ
ข้อดีและข้อควรระวังในการลงทุนคอนโดบางนา
ข้อดี
- ราคาเข้าถึงได้เมื่อเทียบกับทำเลใกล้เมือง
- ใกล้แหล่งงานจริง (เช่น ไบเทค, สนามบิน, โรงงาน)
- มีโอกาสเติบโตทั้งด้านราคาและ Yield
- ดีมานด์จากกลุ่ม Expat และคนวัยทำงานชัดเจน
ข้อควรระวัง
- ควรศึกษาทำเลย่อย เช่น บางนา-ตราด กม.ที่เท่าไร เพราะผลตอบแทนอาจต่างกัน
- ควรเลือกโครงการที่เดินไป BTS ได้หรือมี Shuttle Bus
- ตรวจสอบค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และสภาพโครงการก่อนซื้อ
คอนโดบางนา เหมาะกับใคร?
- นักลงทุนมือใหม่ ที่ต้องการเริ่มต้นลงทุนคอนโดปล่อยเช่าด้วยงบประมาณไม่สูง
- นักลงทุนกลาง – ระดับบน ที่มองหาทำเลปล่อยเช่าระยะกลาง-ยาว พร้อม Yield ที่เกิน 5%
- คนทำงาน หรือ ผู้ปกครองนักศึกษา ที่ต้องการซื้อคอนโดให้บุตรพักและปล่อยเช่าต่อได้ในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาคอนโด บ้าน พื้นที่ทำธุรกิจเพื่ออยู่เองหรือปล่อยเช่า อย่าลืมวิเคราะห์ทำเล และเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจซื้อ ค้นหาอสังหาฯที่โดนใจคุณ หาได้เลยที่ Hero Realtor หรือติดต่อทีมของเราได้ที่ Line: @herorealtor
ข้อมูลอ้างอิง: CBRE Thailand: Residential Market Report 2023
