การซื้อคอนโดมิเนียมเป็นการลงทุนที่มีมูลค่าสูง และเกี่ยวข้องกับรายละเอียดหลายด้านที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องเข้าใจอย่างถ่องแท้ ไม่ว่าจะเป็นด้านกฎหมาย การเงิน ภาษี ค่าธรรมเนียม หรือแม้แต่การตัดสินใจว่าจะซื้อกับโครงการโดยตรง หรือผ่านตัวแทนขายดี บทความนี้จะพาคุณไปรู้จักกับ “เรื่องควรรู้ก่อนซื้อคอนโด” แบบครบถ้วน เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ และไม่พลาดรายละเอียดสำคัญที่อาจส่งผลต่อการเป็นเจ้าของคอนโดในระยะยาว
1. ซื้อคอนโดใหม่มือหนึ่ง vs ซื้อคอนโดมือสอง
ก่อนอื่นคุณต้องรู้ว่าคอนโดมีหลายประเภท เช่น
-
คอนโดใหม่จากโครงการ
เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการห้องใหม่พร้อมอยู่ มักมีโปรโมชั่นหลากหลาย เช่น ฟรีค่าธรรมเนียม ฟรีเฟอร์นิเจอร์ หรือโปรผ่อนดาวน์ยาวๆ
-
คอนโดมือสอง
เหมาะกับผู้ที่มองหาทำเลดีในราคาคุ้มค่า แต่ต้องตรวจสอบสภาพห้องอย่างละเอียด และอาจมีค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ
2. สิ่งที่ควรพิจารณาก่อนซื้อคอนโด
ทำเล
ทำเลคือหัวใจของการซื้อคอนโด ควรอยู่ใกล้รถไฟฟ้า แหล่งงาน ห้างสรรพสินค้า หรือสถานศึกษา การเดินทางควรสะดวกสบายทั้งรถยนต์และขนส่งสาธารณะ
ค่าบำรุงรักษาส่วนกลาง
ค่าบำรุงส่วนกลางมักอยู่ที่ 30-60 บาท/ตร.ม./เดือน ควรสอบถามว่าโครงการมีค้างจ่ายค่าบำรุงหรือไม่ และบริหารจัดการอย่างไร
สิ่งอำนวยความสะดวก
พิจารณาว่าคอนโดมีฟิตเนส สระว่ายน้ำ ระบบรักษาความปลอดภัย และพื้นที่จอดรถเพียงพอหรือไม่
โครงสร้างทางกฎหมาย
ตรวจสอบว่าคอนโดมีเอกสารสิทธิ์ถูกต้อง เช่น โฉนดห้องชุด (น.ส.4จ) และได้รับใบอนุญาตการก่อสร้างครบถ้วน
3. ค่าใช้จ่ายเบื้องต้นในการซื้อคอนโด
การซื้อคอนโดไม่ได้มีแค่ค่าห้องเท่านั้น ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นที่ควรเตรียมตัวไว้ ได้แก่:
เงินดาวน์
โดยทั่วไปอยู่ที่ 10-20% ของราคาขาย ผู้ซื้อควรมีเงินสำรองพอสมควรเพื่อชำระดาวน์ในช่วงระยะเวลาโปรโมชัน
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน (มักแบ่งคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ประมาณ 1-3% สำหรับบุคคลธรรมดา
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี): 3.3% (เฉพาะกรณีขายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี และไม่ได้เป็นบ้านหลังหลัก)
อากรแสตมป์: 0.5% (กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
รวมแล้วควรเตรียมเงินไว้ประมาณ 3-6% ของราคาคอนโด เพื่อครอบคลุมค่าธรรมเนียมและภาษีทั้งหมด
4. ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโด
การโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินมีขั้นตอนชัดเจน:
ขั้นตอนที่ 1: ตรวจสอบเอกสาร
เอกสารที่ต้องใช้ ได้แก่
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ซื้อ
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- โฉนดห้องชุด
- หนังสือยินยอมจากนิติบุคคล (หากมีค้างชำระค่าบำรุงต้องชำระให้เรียบร้อยก่อน)
ขั้นตอนที่ 2: ยื่นคำร้องที่กรมที่ดิน
เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาห้องชุด และคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีทั้งหมด
ขั้นตอนที่ 3: ชำระค่าธรรมเนียม
ผู้ซื้อและผู้ขายจะชำระเงินให้กรมที่ดินตามที่เจ้าหน้าที่แจ้ง
ขั้นตอนที่ 4: รับโฉนดกรรมสิทธิ์
หลังโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดห้องชุด พร้อมชื่อของตนเองเป็นเจ้าของใหม่
5. ซื้อคอนโดกับโครงการ vs ซื้อกับตัวแทน
ซื้อกับโครงการโดยตรง
ข้อดี:
- ได้ห้องใหม่ พร้อมโปรโมชั่นพิเศษ
- มีทีมงานดูแลเอกสารครบวงจร
- ไม่ต้องเสียค่านายหน้า
ข้อเสีย:
- อาจต้องรอโครงการก่อสร้างเสร็จ
- ห้องตัวอย่างอาจไม่เหมือนห้องจริง
- บางโครงการอาจมีค่าธรรมเนียมส่วนกลางล่วงหน้า
ซื้อกับตัวแทน (Resale)
ข้อดี:
- ได้เห็นห้องจริงก่อนซื้อ
- สามารถเจรจาต่อรองราคากับผู้ขายได้
- บางห้องอยู่ในทำเลดีที่โครงการใหม่ไม่มีแล้ว
ข้อเสีย:
- ต้องตรวจสอบเอกสารให้รอบคอบ
- อาจมีค่านายหน้า (ประมาณ 3%)
- ต้องรับผิดชอบค่าธรรมเนียมบางส่วนด้วยตัวเอง
6. เคล็ดลับสำหรับผู้ซื้อคอนโดครั้งแรก
- ตรวจสอบเครดิตก่อนยื่นกู้: คะแนนเครดิตดีช่วยให้ขอกู้ผ่านง่าย และได้ดอกเบี้ยต่ำ
- ยื่นกู้กับหลายธนาคาร: เพื่อเปรียบเทียบเงื่อนไขการกู้
- ศึกษาค่าใช้จ่ายระยะยาว: ค่าส่วนกลาง ค่าประกันภัย ค่าซ่อมบำรุง
- เลือกคอนโดที่ปล่อยเช่าง่าย (ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่า): ทำเล, ใกล้แหล่งงาน, มหาวิทยาลัย และขนส่งสาธารณะ
ซื้อคอนโดต้องวางแผนให้รอบด้าน
การซื้อคอนโดไม่ใช่แค่เรื่องของการเลือกห้องสวยหรือทำเลดีเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องกับการวางแผนการเงิน ภาษี ค่าธรรมเนียม และขั้นตอนทางกฎหมายที่ไม่ควรมองข้าม ไม่ว่าคุณจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือเพื่อลงทุน การรู้ข้อมูลครบถ้วนจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ถูกต้องและปลอดภัยในระยะยาว
หากคุณกำลังวางแผนซื้อคอนโดเร็วๆ นี้ อย่าลืมเช็คลิสต์กันให้ดีกับคู่มือก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด เพื่อไม่ให้พลาดเรื่องสำคัญที่ควรรู้ก่อนทำสัญญา! ถ้าอยากได้คอนโดหรือบ้านหรูใจกลางเมือง ไปค้นหาได้เลยที่ Hero Realtor
